PRISIONES Conforme la proporción del CFI aumenta y sobrepasa el
0.10, el riesgo del dueño puede incrementar drásticamente. Los escapes y motines en prisiones dan como resultado una mejora del edificio o una reparación a los sistemas con fa- llas. Un índice más alto de CFI indica un mayor potencial para una falla en los sistemas de seguridad del edificio; por ejemplo, si el sistema de seguridad o calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) falla, podría estar seguido por condiciones de amenaza de vida. El sistema de clasificación del CFI se basa en modelos fi-
nancieros y la experiencia en condiciones de confinamiento que muestran el umbral entre pobre y severo que puede ser devastador para el mantenimiento de las condiciones de se- guridad; por ejemplo, una prisión de mil camas con un valor de reemplazo de 275 dólares por pie cuadrado; una clasifica- ción Pobre se refiere al mantenimiento diferido de 8.25 mi- llones de dólares (27.50 dólares por pie cuadrado). El costo de mantenimiento diferido podría incluir los sistemas de te- chado, mejoras en los sistemas de seguridad electrónica o un reemplazo mayor de los sistemas de HVAC. Las condiciones extremadamente inseguras son factibles con una clasificación Pobre, especialmente considerando que los motines y escapes ocurrieron cuando se presentaron fallas de equipos o siste- mas menos costosos.
MAYORES RIESGOS
Un movimiento de tan sólo .025 en el índice de la clasificación Severo, representa una amenaza mayor en la seguridad; en el ejemplo mencionado anteriormente, de la prisión de 1000 ca- mas, existe una diferencia entre Pobre y Severo de aproximada- mente dos millones de dólares en mantenimiento diferido (dan en total cerca de 10.5 millones de dólares) indicando así que la mayoría de los sistemas requieren reparación. Cuando el mantenimiento proactivo se encuentra diferido a
un costo de 12.375 millones o más, el índice de las instalacio- nes muestra un estado de Falla Crítica del Sistema, cuando las instalaciones alcanzan el índice CSF, todos los sistemas mayo- res del edificio pueden encontrarse en un estado de deterioro o haber pasado la vida útil recomendada del equipo.
CAUSAS Y EFECTOS Las dos causas distintivas del mantenimiento diferido son:
1) el mantenimiento preventivo no se realiza, provocando que el equipo falle prematuramente y
2) el equipo no se reemplaza al final de su ciclo de vida, causando que el equipo falle al llegar al final de éste.
Debido a que el 80% de las instala-
ciones de las cárceles y prisiones en Es- tados Unidos tienen 20 años o más, la mayoría del equipo ha llegado al límite de su vida útil. Sistemas computariza- dos, como seguridad electrónica y de comunicaciones, han sobrepasado casi tres veces el final de su vida útil. Si los sistemas críticos no funcionan como se esperaba, las condiciones de reclusión, la protección y la seguridad se verán afectadas radicalmente. Periodos de lar- ga duración de incumplimiento aumen- tan exponencialmente las posibilidades de que los acontecimientos negativos ocurran, lo que aumenta significativa- mente el riesgo para el propietario. El mantenimiento debido de las ins-
talaciones cuesta menos que la devolu- ción de una instalación en buen estado por una falla en los Sistemas Críticos. El costo anual requerido para financiar el reemplazo del término del ciclo de vida o el mantenimiento proactivo a fin de evitar el mantenimiento diferido es de 3.42 dólares por día por interno. Sin em- bargo, para mantener el sistema de Sis- temas Críticos sin fallas y vuelva a estar en buen estado cuesta 27.57 dólares por interno por día en el primer año y 3.42 dólares por interno por día durante la vida útil de las instalaciones. Estos cál- culos, realizados con el costo del dólar en 2011, ilustran el ciclo de vida de la financiación que desde el momento que se construye la instalación se ahorra di- nero. Al proporcionar una subvención
adecuada para el mantenimiento de las instalaciones penitenciarias y de deten- ción, desde la construcción y durante el ciclo de vida del edificio, los costos se- rán menores que la infradotación para su mantenimiento y así permitirá que el mantenimiento diferido supere a la sub- vención. ¡Vaya concepto! El gasto de dólares a
tiempo en el mantenimiento realmente ahorra dinero. Aunque suene como una contradicción o un oxímoron, un ejem- plo del mundo real muestra cómo fun- ciona este concepto: si el techo de una cárcel se cambia al final de su ciclo de vida, a través de un programa de mo- nitoreo activo, no aparecerá una fuga antes de que sea recolocado, por con- siguiente, el agua no ocasionará algún daño. Bastará con recolocar el techo en la fecha prevista y así, se eliminará in- cluso la posibilidad de daños causados por goteras en el techo, evitando un cos- to mayor al reemplazar el techo debido al aumento y los daños adicionales cau- sados por el agua.
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RESOLVIENDO EL PROBLEMA
Si el sistema se encuentra en malas condiciones por una falla en los Siste- mas Críticos, ¿cómo lograr que el edi- ficio vuelva a estar en buen estado con el tiempo reconociendo las realidades económicas de hoy en día? Existen unas cuantas opciones. En primer lugar, basada en una de-
tallada Evaluación del Estado de las Instalaciones, un plan puede ser desa- rrollado para reparar la instalación en varias fases, la mejora de una falla en los Sistemas Críticos de severa, después a inadecuada y luego en buen estado a través del tiempo. El plan da prioridad a los aspectos de seguridad y protección del mantenimiento diferido. ¿El propie- tario del edificio todavía se encuentra en riesgo? Por supuesto. ¿Existe todavía un riesgo de acontecimientos negativos para el propietario? Sí, existe una mayor probabilidad de eventos negativos ya que la infraestructura se lleva hasta un nivel medio y todavía existe un riesgo de infradotación con la modalidad de pago según el enfoque de la subvención de mantenimiento no haya cambiado. En segundo lugar, una asociación
público-privada puede ser utilizada para refinanciar las instalaciones e incorpo- rar la resolución de los reemplazos de mantenimiento diferido y de ciclo de vida, con base en el plan específico de Evaluación del Estado de las Instalacio- nes. El socio privado asume la respon- sabilidad de mantener las instalaciones de acuerdo con las recomendaciones del fabricante. ¿El propietario del edifi- cio todavía se encuentra en riesgo? No tanto como en la primera opción, ya que gran parte del riesgo se desplaza al socio privado. ¿Sigue existiendo un riesgo de infradotación? No, porque la responsa- bilidad de reemplazo de ciclo de vida se ha desplazado al socio privado. La tercera opción es no hacer nada.
Esta opción cuesta más y coloca al pro- pietario en la mayor parte del riesgo. La subvención de mantenimiento
correcto y el proporcionar un programa de mantenimiento preventivo de cali- dad garantiza que los edificios nunca alcancen condiciones en mal estado o se vean afectados por los costos excesi- vos del mantenimiento diferido. Existen ejemplos de sistemas que sirven para el buen estado de los edificios debido a que el sistema cuenta con un programa de mantenimiento preventivo de calidad y como sistemas alcancen el final de su vida útil que se reemplazó. Reconocer el “coste total de propie- dad” no ha sido un factor determinante
Foto: © Matthi |
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