DOSSIER Immobilier logistique
Interview de Stephan Collot, Directeur de l’immobilier de DHL France
« Le bail de type « investisseur » est déraisonnable et ne permet pas une relation équilibrée entre le preneur et le bailleur »
La stratégie immobilière de DHL est sans ambiguïté : du « tout locatif » dans de l’existant vacant. Un moyen efficace pour conduire les négociations. Le prestataire dénonce par ailleurs avec force le bail investisseur qu’il considère trop rigide.
Stephan Collot, Directeur
de l’immobilier, DHL France
Supply Chain Magazine : La stratégie immobilière de DHL est-elle toujours « locative » ? Stephan Collot : La stratégie du groupe n’a pas changé. Nous sommes exclusivement locataire dans le monde, sauf à de très rares exceptions, pour des sites stratégiques, en l’occurrence nos hubs intercontinentaux, ou quelques sites très spécifiques. Notre stratégie actuelle est donc du « tout locatif ».
SCMag : Compte tenu de la pénurie d’offre disponible dans certaines régions, avez-vous des difficultés à trouver du foncier et des bâtiments ? Si oui, cela vous incite-t-il à vous lancer dans le « clefs en main » ? S.C. : En général, nous privilégions l’existant vacant et donc le locatif. Cela nous donne une meilleure position pour négocier. Il y a bien entendu des exceptions. Par exemple n’ayant pas trouvé de bâtiment qui corresponde à notre besoin sur l’aéroport Charles de Gaulle, nous faisons actuellement construire, mais sans investir nous- même, un entrepôt de 12.000 m2
où nous allons
regrouper plusieurs sites d’une de nos filiales. Les bâtiments de classe A deviennent un peu plus rares dans un certain nombre de villes en France, c’est notamment le cas dans la région de Lyon et de Lille, où nous avons parfois plus de difficultés à trouver des bâtiments qui répondent à nos besoins.
SCMag : Outre la grande dorsale, croyez-vous à l’émergence des marchés secondaires ? S.C. : Oui, bien sûr nous constatons qu’il se passe des choses dans certains marchés secondaires, c’est notamment le cas au Havre où de nombreux permis de construire ont été déposés. Nous sen- tons que l’axe le Havre-Paris se renforcera à la fois en termes de moyens de transport et de sur- faces logistiques. Mais la dorsale reste largement prépondérante.
SCMag : Qu’attendez-vous de la part des acteurs de la sphère immobilière ? S.C. : Pour des raisons économiques antérieures, les développeurs ont arrêté les développements en blanc, d’où une baisse de l’offre. Mais j’observe une reprise de leur activité grâce à laquelle de nouveaux produits seront disponibles à court terme. Par ail-
56 N°86 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - JUILLET-AOÛT 2014
leurs, DHL est en contact régulier avec les grandes foncières de ce marché. Concernant le bail de type « investisseur », j’estime pour ma part qu’il n’est pas adapté à l’environnement économique et commer- cial actuel des logisticiens. Ce bail est déraisonnable et ne permet pas une relation équilibrée entre le pre- neur et le bailleur. D’autre part, la grande majorité des baux proposés sont des 3/6/9 sans cohérence avec la durée des contrats avec nos clients.
SCMag : Comment faites-vous alors pour corréler au mieux les baux et les durées de contractualisation avec vos clients ? S.C. : Les grandes foncières comprennent notre problématique mais le bail investisseur leur est souvent imposé par leurs actionnaires (souvent des fonds basés à l’étranger). Nous arrivons néanmoins à négocier avec certaines d’entre elles. Quoiqu’il en soit, notre actionnaire nous impose une durée de bail commercial la plus proche possible de notre contrat commercial. Heureusement, des deux côtés, les gens se connaissent, s’apprécient et se font confiance. En général, nous arrivons à trouver un terrain d’entente avec nos bailleurs.
SCMag : Quelles seront, selon vous, les grandes évolutions du marché de l’immobilier d’ici une dizaine d’années ? S.C. : Le marché s’est développé de manière désor- donnée, c’est-à-dire que le territoire a été maillé avec des sites de petite taille éloignés les uns des autres. Je crois qu’il y a une prise de conscience générale de l’intérêt de structurer cette offre et de la concentrer en ayant des parcs logistiques de forte capacité offrant des surfaces supérieures à 50.000 m². Cela mutualisera l’ensemble des moyens de la Supply Chain (immobiliers, de trans- port, humains). ■ PROPOSRECUEILLISPAR BRUNO SIGUICHE
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