DOSSIER Immobilier logistique
Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint - Global Logistic Services chez CBRE
distribution et de la distribution qui sont à l’ori- gine de l’essentiel de ces transactions. « Environ tous les 15 ans, la grande distribution réorganise sa logistique et son maillage national. Il s’agit d’un phénomène cyclique qui génère de la demande placée », explique Jean-Claude Le Lan. Autre tendance marquée ? L’embellissement des entrepôts et une plus grande attention portée à leur insertion dans le paysage (matériaux, cou- leurs, etc.). Sans oublier l’importance accrue accordée aux qualités environnementales des bâtiments, à leur isolation et aux économies d’énergie.
Le blanc en berne
La plupart des investisseurs et des développeurs n’envisagent pas la reprise des développements en blanc (voir encadré ci-dessous). Outre les risques de vacance, un antagonisme existe entre le développement en blanc et les exigences accrues de bâtiments « sur mesure » des utilisa- teurs, avec des cahiers des charges extrêmement précis. Néanmoins, pour des emplacements excep- tionnellement bien situés, le raisonnement peut différer. « Nous avons lancé en blanc des opéra-
l’immobilier logistique
Claude Samson, Président d’Afilog
Clefs en main : Opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui peut en être soit le propriétaire (clefs en main pour compte propre), soit le locataire (clefs en main locatif).
Demande placée : Ensemble des transac- tions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clefs en mains.
Jean-Paul Deheeger, Directeur
du Département Industriel & Logistique
de Cushman & Wakefield France
Entrepôt construit « en gris » : Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé (acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire et autres autorisations administra- tives nécessaires). La construction de l’immeu- ble ne démarre qu’une fois le futur occupant et/ou propriétaire identifié. Entrepôt construit « en blanc » : Entrepôt destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée sans avoir été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs. Entrepôt XXL : Entrepôt de très grande taille (de plus de 50.000 m2
).
ICPE : Installation classée pour la protection de l’environnement. Tout bâtiment destiné à recevoir, manipuler, stocker et expédier des marchandises, sauf exception, est ICPE.
50 N°86 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - JUILLET-AOÛT 2014 Lexique de
Plate-forme logistique développée par Argan, située à Trappes et louée à Auchan
tions comme celle de Beaugrenelle que nous avons finalement commercialisée pendant le développe- ment. Le dernier quai de messagerie de notre site de Créteil a également été lancé en blanc, mais a été commercialisé en cours de construction. Pour Chapelle International, dont la construction est prévue pour 2015, la pré-commercialisation est bien avancée », indique Christophe Ripert, Direc- teur Immobilier de Sogaris, A défaut de « blanc », certains optent pour le « gris ». Investir dans les autorisations mais pas dans la construction, tel semble être le mot d’ordre de la profession. Encore faut-il que le foncier soit disponible ! « Les déve- loppements en gris ont tendance à diminuer d’une année sur l’autre, en particulier sur les secteurs prime où le foncier se fait rare », constate Jean- Paul Deheeger. D’autres ne croient ni « au blanc », ni « au gris ». « Aujourd’hui, le produit phare est l’entrepôt dédié, c’est-à-dire pré-loué avant d’être construit. Les acteurs veulent réduire leurs coûts de transport en choisissant un lieu idéalement situé, pas nécessairement où se trouve un parc disponi- ble en blanc ou du foncier constructible. Ces procé- dures étaient valables lorsque la demande excédait l’offre, ce qui n’est pas le cas actuellement. En général, le cycle de 18 mois, qui intègre l’obtention des autorisations et la construction, correspond tout à fait au besoin en termes de délai d’un char- geur qui choisit de faire construire », explique Jean-Claude Le Lan.
Des prix stables
S’agissant des prix, en tant que locataire, devez- vous prévoir une hausse des prix ? A priori, non. Les loyers en matière de logistique, incroyable- ment stables depuis 20 ans, ne sont pas voués à tellement augmenter. Néanmoins, compte-tenu des prix très tendus (le coût de la construction et les exigences qualitatives des bâtiments ayant en parallèle augmenté), les périodes de franchise se
©CUSHMAN & WAKEFIELD
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(SOURCES : « LOGISTIQUE : LA NOUVELLE INDUSTRIE FRANÇAISE » PAR AFILOG ; CBRE)
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