DOSSIER Immobilier logistique
Honfleur, juste en face du Havre, afin de proposer une plate-forme logistique multimodale de stockage massifié (117.000m2
) permettant de faire repartir Jorge
Hernandez, Directeur Général d’APRC
les marchandises par l’axe Seine en barge, par rail ou par route directement vers les points de desti- nation », déclare Jean-Paul Rival, Directeur Géné- ral Adjoint de Concerto European Developer, dont le projet s’inscrit dans une réflexion plus globale : « Nous croyons à l’axe Est-Ouest comme alternative pour désengorger l’axe Nord-Sud. Il y a d’ailleurs un projet financé par l’Europe baptisé Weastflows qui consiste à développer cet axe Est-Ouest depuis le Havre jusqu’à l’Europe centrale ».
Julien
Mongoin, Directeur du Développement de Barjane
Christophe Ripert, Directeur Immobilier de Sogaris
La fiscalité, un paramètre fondamental Le niveau de la fiscalité et son instabilité ne contribuent pas à faire de la région parisienne une terre d’accueil pour les entrepôts logistiques. La quasi-totalité des professionnels pointe cette dif- ficulté du doigt. « Depuis l’extension aux bâti- ments logistiques de la Redevance pour Création de Bureaux en Ile de France, la charge fiscale tout compris est équivalente au prix du loyer. J’ai la conviction que certains utilisateurs quitteront la région parisienne pour s’installer dans des locali- sations avoisinantes (Château-Thierry, Compiè- gne, Creil, etc.) où le foncier est plus facile à trou- ver et la pression fiscale, moindre. Cela sera par- ticulièrement le cas pour les opérations logistiques de gros volume et de faible valeur ajoutée comme celles de la grande distribution. C’est d’ailleurs une tendance que l’on peut déjà observer », anti- cipe Claude Samson. Néanmoins, l’Ile-de-France, de par sa proximité avec un bassin de consom- mation majeur, a encore de beaux jours devant elle. L’équation est aussi étroitement liée aux coûts du transport… Les « entrepôts urbains » quant à eux n’ont pas non plus la vie facile. « Les démarches administratives sont très longues en particulier en zone urbaine. Entre le moment où vous identifiez un foncier et la mise en exploita- tion, il peut s’écouler jusqu’à 10 ans. Les démarches administratives de l’hôtel logistique Chapelle international, dont les études ont com- mencé en 2010, sont terminées. La construction doit s’achever fin 2016 pour une mise en exploi- tation début 2017 », illustre Christophe Ripert.
Vers des solutions clefs en main « bâtiment + équipements » ?
Jean-Claude Le Lan, Fondateur et Président du Conseil de Surveillance d’Argan
Les attentes des utilisateurs évoluent. Les bâtiments logistiques tendent à passer du « très standardisé » au « plus personnalisé ». Pour les déve- loppeurs, il s’agit d’arbitrer entre des utilisateurs, qui souhai- tent travailler dans des bâtiments plus adaptés à leur process, et des investisseurs soucieux de relouer facilement les bâtiments à un second loca- taire. Les développeurs intègrent donc les particu-
52 N°86 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - JUILLET-AOÛT 2014
larités de l’activité de l’utilisateur mais sans tou- cher aux fondamentaux de la structure du bâti- ment. « Tout en restant suffisamment standard, nous faisons en sorte que nos bâtiments répondent précisément au besoin du client. Nous adaptons le maximum d’éléments (quais, nombre de locaux de charge, nombre de portes entre les cellules, etc.) », détaille Julien Mongoin. Un cran plus loin, certains croient même au concept de clefs en main bâti- ment et équipements adaptés aux processus. « Il y a un vrai besoin d’intégration du process dans le bâtiment et d’une vision d’ensemble du projet. Nous estimons que si l’ensemble est plus performant, le locataire restera plus longtemps. Nous avons réa- lisé un bâtiment à Troyes pour le compte d’Euro- dif. Le design du process a été intégré dès le départ dans la conception de ce bâtiment, développe Jean- Paul Rival. Et de compléter : Certains utilisateurs manifestent leur intérêt pour cette solution 100 % clefs en main, en particulier dans des cas très spé- cifiques avec du stockage automatique et des bâti- ments de grande hauteur. » Claude Samson pousse le raisonnement encore au-delà : « Je crois beau- coup à l’intérêt des solutions complètes intégrant la mécanisation et l’automatisation pour les utilisa- teurs. Selon moi, il faudrait même y intégrer à terme les systèmes d’information (WMS, etc.). Les acteurs de l’immobilier logistique commencent à y réfléchir. A terme, l’offre globale sera un vrai cri- tère de différenciation ». Ce genre de projet, sup- porté par un investisseur, obligera certainement à allonger la durée du bail à 12 ou 15 ans.
Et demain ?
S’agissant de l’avenir, l’ensemble de la profession croit beaucoup aux parcs logistiques de très grande taille qui favorise l’acceptation par les élus
©ARGAN
©CHRISTIAN FOURNIER DR SOGARIS
©BARJANE
©APRC
©APRC
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