DOSSIER Immobilier Logistique
importante et une dégradation du bilan initial », renchérit Jean-Michel Frammery, DGA d’Abcd. Autant d’éléments qui doivent être pris en compte dans le modèle économique de l’opération.
… notamment commerciales Jorge
Hernandez, Directeur Général, d’APRC
Christian Kopp, Directeur Général de Panhard Réalisations
« Détruire un site obsolète puis reconstruire ral- longe les délais et impose de nombreuses con- traintes : aléas dus aux éventuels coûts de dépol- lution, diminution des surfaces, paramètres qui nécessitent un examen attentif de chaque dossier en vue d’établir un bilan d’opération équilibré », poursuit Jean-Michel Frammery. En clair, les tarifs locatifs n’étant pas négociables à la hausse, une opération de requalification ne doit pas reve- nir plus chère qu’une opération classique, ou « green field », pour que le projet puisse aboutir. Cela donne donc lieu parfois à d’âpres négocia- tions avec le vendeur qui doit revoir à la baisse la valeur de son bien. « Pour les foncières, qui plus est pour celles cotées en bourse, la valorisation se fait à titre d’expert [ndlr : selon le rapport d’un expert] et les actifs ont une valeur comptable. Il n’est pas question d’amortissement de l’actif. Il faut donc les dévaloriser comptablement, ce qui relève de l’asset management et prend du temps. On ne peut même pas se projeter dans l’avenir en prenant en compte dans le modèle économique la valeur future d’un bien car les loyers en immobi- lier logistique sont très stables et plus de 80 % du marché est locatif en France. Sur le site dit Confluent, dans le Parc des Chênes à de St Quen- tin Fallavier (38), Didier Terrier a travaillé deux ans pour trouver une solution avec l’acheteur et le vendeur », relate Laurent Lamatière, Consultant chez Arthur Loyd.
Au cas par cas
De fait, bon nombre de dossiers de réhabilitation n’aboutissent pas. « Nous avons fait des études mais toutes se sont soldées par des échecs pour le
moment », avoue Christian Kopp (Panhard). « Je dirais qu’au minimum, un projet sur deux n’abou- tit pas parce que le modèle économique n’est pas viable, estime Laurent Lamatière (Arthur Loyd), Ce sont des opérations coûteuses mais on ne peut pas louer un bâtiment 20 ou 30 % au-dessus des prix du marché. Il faut avoir le bon terrain et la bonne configuration. C’est vraiment du cas par cas. » Pour contourner ce problème et exploiter un site de qualité, les promoteurs ont parfois recours à un changement d’activité afin d’obtenir des loyers supérieurs : « Sur l’agglomération lyonnaise, il existe des bâtiments de plus de 50 ans dont il est question de faire des locaux d’activité car cela permet de pratiquer des loyers plus élevés. Les locaux d’activité peuvent être la bonne solution mais encore faut-il que la zone s’y prête. Une autre option consiste à faire des bâtiments de messagerie. C’est un marché très spécifique, avec peu d’offre et de demande, donc les loyers sont là aussi plus élevés », révèle Laurent Lamatière.
Trouver la parade
A toutes ces barrières s’ajoute le fait que la logis- tique n’est pas toujours la bienvenue dans le pay- sage français, qu’il soit urbain ou rural. Il est donc d’autant plus important de communiquer avec les autorités locales pour les mettre de son côté, voire les séduire. « Lorsqu’on redéveloppe un vieux bâti- ment, on améliore l’existant. C’est plus valorisant que de développer sur un terrain agricole. Il est donc parfois plus facile d’obtenir les autorisa- tions, confirme Olivier Barge, Directeur Projets Europe du Sud de Prologis. Quand c’est possible, nous essayons de développer des parcs. Cela faci- lite l’intégration dans l’environnement, avec une charte graphique harmonieuse, une conception plus aboutie. De plus, on mutualise ainsi un cer- tain nombre de services. In fine, c’est positif aussi bien pour les clients que pour les collectivités locales. Les élus gardent les mêmes exigences mais
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Parc de Moissy Cramayel par Prologis
54 N°94 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - MAI 2015
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