peut-être pas », analyse Jérémie Pouponnot. Compte tenu de l’évolutivité des aspects réglemen- taires en France, faire certifier son entrepôt peut être aussi un bon moyen de s’en prémunir.
Et demain ?
En période de crise, l’aspect pécuniaire reprend davantage le dessus au moment de lancer un chantier. « Toutes nos constructions sont dévelop- pées avec les référentiels Afilog, déclare Julien Mongoin, qui ajoute : Mais les clients ne sont pas prêts à payer pour la certification. » Dans cette mesure, comment continuer à aller de l’avant et à promouvoir entrepôts basse consommation et normes environnementales ? Afilog nous fournit un premier élément de réponse : « Nous tra- vaillons sans relâche auprès du gouvernement dans le but de simplifier la règlementation. Nous travaillons également avec Certivéa afin d’assou- plir le processus de certification HQE et d’en réduire le coût global », martèle Sandrine Lespé- rat. D’autres, comme Barjane et Prologis, réflé- chissent à la façon de valoriser la qualité de leurs
actifs dans la structure du loyer. « Nous souhai- tons aller vers des loyers charges comprises », indique Julien Mongoin. Une perspective à laquelle souscrit Olivier Barge, Directeur de Pro- jets pour Prologis Europe du Sud : « Avec la crise, il est impossible de rentabiliser l’investissement en équipements basse consommation par une aug- mentation du loyer. Mais nous sommes convain- cus que le locataire réalisera des économies d’énergie sur la durée de son bail. Nous sommes donc prêts à nous engager sur des loyers chargés qui permettront à nos clients de mieux saisir l’in- térêt de louer un bâtiment construit selon un réfé- rentiel qualitatif », conclut-il. Une initiative constructive qui mérite d’être soulignée. ■ PIERRE MONCEAUX ET CATHY POLGE
*ICPE (Installations classées pour la protection de l'environne- ment) : Les installations classées sont «toutes les installations (usines, ateliers, dépôts, chantiers),pouvant présenter des dangers ou des inconvénients pour la commodité, la santé, la sécurité, la salubrité publique, l'agriculture, l'environnement, la conserva- tion des sites et des monuments, ainsi que des éléments du patri- moine archéologique» (source :
http://www.developpement-durable.gouv.fr
Bâtiments logistiques anciens : peut-on les rénover ?
Si construire un entrepôt neuf représente un investissement lourd, alors même que la visibilité fait défaut et que le foncier se raréfie autour des grandes métropoles, le moment est peut-être venu de pro- fiter d’une offre d’occasion suffisamment abondante et de procéder à une remise à neuf de l’entrepôt de votre choix, voire du vôtre. Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle démarche ? Voici quelques éléments de réponse.
L
e cas de l’Ile-de-France n’est pas isolé, mais c’est peut- être le plus parlant. En effet, comme l’a révélé la récente étude de CBRE, les prix du foncier y sont élevés, les parcs logistiques nombreux et l’offre immédiate relativement importante avec 280.000 m² au 1er
avril 2013, en hausse de
6 % comparé à la même date un an plus tôt. En l’absence de construction de bâtiments neufs, nous assistons donc à un léger accroissement de l’obsolescence du parc. Sans parler des entrepôts totalement vétustes et pourtant situés à mi- chemin entre la capitale et l’aéroport Charles de Gaulle. N’y a-t-il donc pas de belles affaires à réaliser ?
Une opération parfois lourde et coûteuse Tout d’abord, cela dépend de la nature de l’opération à réali- ser qui peut être une simple remise à niveau, une rénovation relativement intensive ou encore une reconversion complète du site. Ensuite, cela va dépendre en partie du profil de l’ac- quéreur. Un gestionnaire de parc par exemple, y trouvera dif- ficilement son compte. En effet, un bâtiment rénové reste de seconde main, les loyers seront donc inférieurs à ce qui se pratique sur du neuf. L’intérêt n’est pas beaucoup plus évident lors d’une opération en compte propre. « Entre le coût du fon- cier et le celui des travaux, la facture peut être élevée, déclare Christian Kopp, Directeur Général, Panhard Réalisations. Et d’ajouter : C’est difficile à justifier d’autant que dans le cas d’un entrepôt vraiment vétuste, il faut raser pour reconstruire. Or, avec la
règlementation actuelle, il faut laisser 20 m d’écart entre votre entrepôt et celui du voisin, ce qui signifie que l’on perd de la surface. L’opération est d’autant moins rentable », souligne-t-il.
Une solution d’avenir ? Jérémie Pouponnot Ingénieur chez Dauhez Payet, confirme cette réalité mais en la relativisant : «Il est vrai que cette option est rarement retenue, admet-il, mais cela permet de remettre à niveau ses actifs pour faire face à la concurrence. C’est aussi l’occasion de bien faire les choses ». Jean-Louis Lazuech, Directeur du développement Europe du Sud de Prologis nous fait part de son expérience à ce sujet : « Nous avons rénové plusieurs de nos actifs récemment. En mettant en place une isolation de qualité et des systèmes d’éclairage modernes, les gains de consommation d’énergie sont spectaculaires ! Nous venons d’en faire l’expérience sur le site de Manutan à Gonesse ». Des opérations encore peu communes à ce jour, mais peut-être plus pour longtemps. « Sur les cinq dernières années, il y a eu en France moins de 10 projets de reconversion de site », estime pour sa part Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logis- tique. Cette solution n’est-elle pas voué à se développer, compte tenu de la situation actuelle? « C’est probable, oui, reprend-il, avant de conclure : En région lyonnaise, il n’y a plus de foncier. En Ile-de-France, il faut s’éloigner de Paris, ces opérations devraient donc se développer à l’avenir. » ■ PM
MAI 2013 - SUPPLY CHAIN MAGAZINE ■ N°74 59
Olivier Barge, Directeur de Projets pour Prologis Europe du Sud
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