DOSSIER Immobilier logistique SUITE DE LA PAGE 56
Sadek Berraoui, Directeur Technique chez Gazeley
Jorge Hernandez estime son R.O.I. à « deux à trois ans », du fait de son coût très faible et de résultats équivalents à ceux du HQE. Le site
breeam.org annonce un surcoût de l’ordre de 0,8 à 1,7 % par rapport à une construction standard, ce qui explique peut-être son succès à l'international. Ces labels étant encore relativement jeunes en France, il reste difficile de trouver des données chiffrées précises, mais les clients locataires semblent appré- cier les structures promettant des coûts de fonc- tionnement réduits, un cadre de travail plus agréable ainsi que le respect de l'environnement.
Nouvelles constructions, le parcours du combattant
Julien Mongoin, Directeur de Développement chez Barjane
Pôle logistique environnemental construit par APRC à Saint-Martin- de-Crau (13). Les deux usines logistiques centrales ont une toiture photovoltaïque d’une puissance de 4.4 MW/an.
Compte-tenu de l’arrivée de nouvelles règlementa- tions, des aspects doivent être pris en compte avant de construire, même s’il n’est déjà pas aisé de s’y retrouver dans le millefeuille des réglementations existantes. « En 2002, trois textes régissaient l’im- mobilier logistique. Aujourd’hui, on en dénombre 40. Ils sont parfois contradictoires, ce qui bloque les projets et fait augmenter leurs coûts », dénonce Sandrine Lespérat, Directrice Déléguée d’Afilog. Et Alain Panhard de confirmer : « Il y a trop de règles, trop de taxes et globalement trop de contraintes. Résultat, les projets ne sortent pas de terre ». « Nous avons la règlementation la plus restrictive d'Eu- rope, il faut qu'elle s'assouplisse. Nous avons les délais d'obtention des permis les plus longs », se plaint Didier Terrier, Directeur Général d'Arthur Loyd Logistique. Deux nouvelles règles sont tout de même venues affecter les constructions ces 12 derniers mois, à commencer par le bilan d'impact environnemental. Sadek Berraoui, Directeur Tech- nique chez Gazeley explique : « Il est obligatoire depuis juillet 2012 pour toutes les installations de plus de 40.000 m² et au cas par cas, pour celles de plus de 10.000 m². Aujourd'hui, il est impossible de prévoir le temps que cela prendra et cela affecte les délais du projet dans son ensemble. On ne peut donc faire aucune promesse à ses clients. D'autre part, il y a redondance avec l'ICPE*, qui est déjà obligatoire ». « L'étude d'impact environnemental est en effet une nouvelle pièce à instruire dans le
dossier de permis de construire, mais il n'est pas encore très codifié, l'administration n'est pas très claire », renchérit Jean-Baptiste Rérolle.
Feu le photovoltaïque ?
Vient ensuite la règlementation thermique RT 2012. La nouveauté est qu'elle concerne désormais tous les bâtiments, logistiques y com- pris, mais uniquement quand ils sont chauffés à plus de 12°C, une limite déjà souvent franchie dans la logistique. Pour résumer, la RT 2012 vise à limi- ter la consommation d'énergie primaire des bâti- ments neufs à un maximum de 50 kWhEP/m²/an en moyenne, mais son mode de calcul est assez complexe et intègre un grand nombre de critères dont le secteur d'activité, la localisation géogra- phique, l'altitude ou encore le mode de chauffage utilisé. « Elle nécessite donc de réaliser une étude thermodynamique ad hoc », précise Laurent Sabatucci.
Changement de décor, le photovoltaïque a quasi- ment disparu des projets de constructions. En effet, les tarifs de rachat de l'électricité par EDF ont consi- dérablement chuté en quelques années. Si on pou- vait en espérer 0,58 € à ses débuts, le kWh solaire ne rapporterait plus en 2013 qu'entre 0,12 € et 0,20 €, remettant presque totalement en cause l'intérêt de la technologie, hormis dans les régions les plus ensoleillées de l'Hexagone. « Les tarifs autrefois appliqués ont attiré les spéculateurs, ERDF devait donc réagir. Une réflexion est en cours pour relan- cer cette technologie en laquelle nous continuons de croire », commente Julien Mongoin, Directeur de Développement chez Barjane. Enfin, si vous avez l'intention de faire construire en Ile-de- France, vous pouvez ajouter la taxe Grand Paris, appliquée sur quatre ans par volets de 25 % (100 % du montant sera dû en 2014) et divisée en trois zones dont le tarif croît au fur et à mesure du rap- prochement de Paris.
Ne pas oublier l’évolutivité
Outre l'aspect règlementaire, il est impératif de prendre en compte l'évolutivité du bâtiment avant de construire. Selon Mike Dermody, Ingénieur Pro- jet chez GSE Ireland, le client doit penser à l'évo- lution de ses besoins à long terme et ne pas faire des économies sur la dalle de béton par exemple. « Faire une dalle de béton résistante côté stockage et moins résistante ailleurs est une grossière erreur. Le jour où vous devrez agrandir votre surface de stockage, vous ne pourrez pas reconstruire la dalle, cela signifierait l'arrêt complet des activités dans l'entrepôt ». Dans le même registre, « Lors de la construction d'un entrepôt frigorifique destiné à la location, il est conseillé de prévoir une coque iso- lante démontable, car vous ne savez pas qui sera votre prochain client et l'isolation ne l'intéressera
58 N°74 ■ SUPPLY CHAIN MAGAZINE - MAI 2013
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