TABLE RONDE Les participants
Olivier Barge, Directeur projets Europe du Sud chez Prologis Basé à San Francisco, Prologis est investisseur, développeur et gestion- naire d’actifs immobiliers logistiques. Son effectif est de 1.500 personnes dans le monde son patrimoine s’élève à 53 millions de m2
de bâtiments en gestion dans une vingtaine de pays.
Hélène Fort, Directrice Générale de Parcolog Parcolog, fondé en 2000, appartient depuis huit ans au groupe Generali. L’activité de cet investisseur en fonds propres se concentre sur le dévelop- pement de clés-en-main locatifs et la promotion immobilière dans le domaine logistique, avec un patri- moine d’un million de m2
en France.
Marc Frappa, Directeur Général de Faubourg Promotion Filiale du groupe Idec (210 M € de CA), Faubourg Promotion est une société de promotion immobilière spé- cialisée dans les bâtiments logistiques et l’immobilier d’entreprise sur toute la France. Elle a enregistré en 2013 90 M€ de prises de commandes. Le groupe Idec est également investis- seur et constructeur au travers d’au- tres filiales.
sage s’élève à 97 %, car tout dépend de la manière dont ils ont été pensés et positionnés. En l’occurrence, ils sont très proches des agglomérations et répondent à une forte demande en matière de distribution urbaine ». A l’inverse, Philippe Arfi (Goodman) est plutôt d’accord avec la métaphore des fonds de cuve, et ne considère pas le retour des projets en blanc comme une option viable. « Nous sommes sur des baux de courte durée, et la matu- rité du portefeuille fond comme neige au soleil. Je crois beaucoup plus dans la rotation des actifs, qu’il faut savoir acheter mais aussi vendre au bon moment, et dans le clés-en-main. Nous en avons réalisé un certain nom- bre ces dernières années pour quelques grands clients, notamment dans l’e- commerce ».
Blanc rarement, gris souvent « Je suis d’accord, il n’est pas raison- nable demain de faire des opérations en blanc un peu partout comme on l’a fait il y a quelques années, mais pour autant, nous avons décidé d’en lancer
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une ou deux par an dans des zones où il n’y a pas d’offres », précise Olivier Barge (Prologis). Pour Laurent Hor- bette, le blanc n’est plus d’actualité depuis des années, à l’inverse des pro- jets en « gris » (acquisition du foncier et réalisation de l’ensemble des démarches préalables). « Nous faisons tous du gris aujourd’hui en raison de la complexité du processus adminis- tratif, qui prend entre 12 et 15 mois pour obtenir toutes les autorisations de construire et d’exploiter le bâtiment ». Le blanc est également une « aberra- tion » pour Alain Panhard : « Nous ne sommes plus en 2002, où il a fallu satisfaire très vite une demande très importante. Actuellement, les utilisa- teurs s’y prennent au moins un an à l’avance, ce qui couvre largement le délai de construction, avec le double avantage sur un projet en blanc de ne pas avoir à donner un an de franchise de loyer, et de se retrouver face à l’impossibilité d’adapter le bâtiment aux besoins précis de l’utilisateur ». « Quand j’ai parlé de construction en blanc à Lyon, il s’agit d’un contexte
exceptionnel, tient à préciser Didier Terrier. A l’Isle-d’Abeau, sur un parc de 1,7 M de m2
classe B, les seules disponibilités sont un bâtiment de 20.000 m2 prêt en fin 2014, 14.000 m2 logis, 9.000 m2
chez Pro- chez GE et 12.000 m2
chez Proudreed. C’est la même chose dans la Plaine de l’Ain, et très peu de terrains sont disponibles. Alors dans un contexte comme celui-là, quand on s’appelle Goodman ou Prologis, si on n’est pas capable de faire du blanc, il faut changer de métier ! »
La mécanisation et le clé-en-main
Marc Frappa (Faubourg Promotion) revient sur le phénomène du « clés- en-main ». « Nous constatons une ten- dance au sur-mesure dans les deman- des des chargeurs qui veulent des bâti- ments adaptés à leurs besoins de plus en plus détaillés et précis. En parti- culier dans tous les projets trans- stockeurs qui ont tendance à se déve- lopper beaucoup au niveau de la grande distribution. Cela reste un sujet
d’entrepôts classe A et qui sera
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JP.GUILLAUME
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