XXL WAREHOUSING / CBRE
hebben. In feite zijn er op dit moment twee tegen- gestelde trends werkzaam. Aan de ene kant zorgt de nadruk op ketenoptimalisatie, flexibele inzetbaarheid van magazijnunits en het zoeken naar schaalvoordelen tot een behoefte aan grootschalige distributiecentra, met name bij 3PL logistieke dienstverleners en grote (online) retailers. Deze trend wordt versterkt door een verbeterde infrastructuur in grote delen van Europa, die de toegankelijkheid van het binnenland heeft vergroot en drukkend werkt op transportkosten. De behoefte aan schaalvergroting leidt tot een verschui- ving van de upstream distributie naar grootschalige complexen, gelegen op strategische locaties die in staat zijn om voldoende grond en personeel tegen een gunstig kostenniveau aan te bieden. De toename van de omvang van deze ‘XXL warehouses’ leidt tot een clustering van units in ‘hubs’ of campussen, een effect dat goed zichtbaar is in de steeds grootschaliger nieuwbouwprojecten die in de Nederlandse markt worden aangekondigd. De schaalvergroting gaat ove- rigens vaak samen met een ruimtelijke verschuiving, daar grootschalige kavels vaak niet beschikbaar of te duur zijn in de traditionele knooppunten. In Nederland leidt dit bijvoorbeeld tot een oostwaartse beweging van logistieke operaties.
Aan de andere kant van het spectrum wordt de vraag naar logistiek vastgoed sterk beïnvloed door ‘final mile’ eisen, die gericht
zijn op het faciliteren van
‘on-demand’ kleinschalige leveringen. Het resultaat is een behoefte aan kleinere pakketcentra dicht bij de eindgebruiker. Anticiperend op een aanhoudende verstedelijkingstrend leidt dit tot een toenemende vraag naar stedelijke distributiecentra. Kleinschalige pakketcentra of stedelijke distributiecentra zijn in staat om snel B2C-leveringen te verwerken alsmede het steeds sneller wisselende aanbod van binnenstedelijke winkels aan te vullen. Geschakelde bedrijfscomplexen (‘multi-let’) rond de grote steden zijn eveneens in staat om dit soort operaties huisvesten.
Kwalitatieve schaarste Het steeds verder uiteenlopende karakter van de logis- tieke gebruikersvraag leidt tot een mismatch op de markt ofwel “kwalitatieve schaarste”, waarbij beschik- bare ruimte niet voldoet en de vereiste ruimte niet beschikbaar is. Hierdoor is groeiende bezorgdheid ontstaan onder beleggers in logistiek vastgoed over de beschikbaarheid van geschikt beleggingsproduct. Uit CBRE’s recente “Investor intentions survey” bleek al dat de ingeschatte kloof tussen vraag en aanbod van vastgoedbeleggingen in Europa voor bedrijfsruimte veruit de grootst is.
Een dergelijk tekort aan geschikte logistieke ruimte zou kunnen worden ingevuld door verdere marktgroei, wanneer gebruikers besluiten concessies te doen ten aanzien van hun huisvestingseisen en zouden opteren voor secundaire accommodatie, in termen van locatie of gebouwkwaliteit. De leegstandspercentages van modern logistiek vastgoed zijn de afgelopen jaren ech-
Stedelijk distributiecentrum
Uitlevering naar eindgebruiker faciliteren Lagere voorraden en afhandelingskosten Snelle orderverwerking Verbeterde klantenservice Flexibele last-mile oplossingen
Tabel 1. Overzicht gebruikerseisen
ter al laag geweest, zeker in Nederland, en dit heeft de trend op de gebruikersmarkt niet verhinderd of doen omkeren. Nieuwbouw lijkt daarom een meer geschikte manier om de marktvraag te voeden. Dit is vooral zichtbaar in Centraal- en Oost-Europese markten, maar ook in Nederland en Frankrijk heeft het geleid tot een forse toename van de constructiepijplijn, met name voor XXL warehouses.
D. Castelein
Huurgroei is een ander logisch resultaat van schaarste, maar is voor de logistieke markten in Europa geen van- zelfsprekendheid. Sterker nog, door de stijgende waar- des van het vastgoed blijken nieuwbouwprojecten in veel markten, waaronder Nederland, een effectieve rem te zetten op eventuele huurgroei. Door stijgende waarden en stabiele of dalende bouwkosten ontstaat een situatie waarin de vraaghuren van nieuwe ontwik- kelingen competitief en in sommige gevallen zelfs lager zijn dan die van bestaand vastgoed. Toch kunnen lokale discrepanties tussen vraag en aanbod hier en daar leiden tot een opwaartse druk op de huurprijzen, vooral in die locaties waar de ruimte voor nieuwe ontwikkeling beperkt is. CBRE voorspelt dan ook groei- cijfers voor een aantal specifieke Europese locaties, waarbij met name enkele Britse en Spaanse knoop- punten naar verwachting het meest zullen profiteren.
Beleggersvraag Desalniettemin zal de focus van beleggers naar ver- wachting gaan verschuiven. Een groeiende interesse in meer secundaire objecten ligt in de lijn der verwach- ting, hoewel qua locatie de aandacht op de grote ste- den en de prominente logistieke knooppunten gericht zal blijven. Op landenniveau zal zij echter wel verschui- ven, vooral naar de herstellende economieën in het zuiden van Europa. Ook kan de vraag naar oudere of zelfs verouderde objecten gaan groeien, omdat reno- vatie of upgrading financieel steeds aantrekkelijker wordt. De vereiste lengte van het huurcontract is voor nieuwe beleggingen inmiddels al aanzienlijk gedaald.
Tot slot zullen beleggers naar verwachting steeds meer aandacht besteden aan de niet-logistieke segmenten van de industriële markt, met name geschakelde ‘mul- ti-let’ complexen en built-to-suit ‘light industrial’ objec- ten met een beperkte hoeveelheid kantoorruimte en een flexibele indeling. Deze typen vastgoed kunnen vooral aantrekkelijk zijn wanneer zij zich bevinden in de buurt van een grote stad, waar ze in staat zijn om aan de vraag naar stedelijke distributie en pakketcen- tra te voldoen.
133 XXL warehouse
Efficiënt distributienetwerk Centralisatie van voorraden Value-add dienstverlening
Efficiënte informatiecontrole en orderafhandeling Vermindering voorraaddruk in winkels
M. Wolters
Kennisinstituut
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52 |
Page 53 |
Page 54 |
Page 55 |
Page 56 |
Page 57 |
Page 58 |
Page 59 |
Page 60 |
Page 61 |
Page 62 |
Page 63 |
Page 64 |
Page 65 |
Page 66 |
Page 67 |
Page 68 |
Page 69 |
Page 70 |
Page 71 |
Page 72 |
Page 73 |
Page 74 |
Page 75 |
Page 76 |
Page 77 |
Page 78 |
Page 79 |
Page 80 |
Page 81 |
Page 82 |
Page 83 |
Page 84 |
Page 85 |
Page 86 |
Page 87 |
Page 88 |
Page 89 |
Page 90 |
Page 91 |
Page 92 |
Page 93 |
Page 94 |
Page 95 |
Page 96 |
Page 97 |
Page 98 |
Page 99 |
Page 100 |
Page 101 |
Page 102 |
Page 103 |
Page 104 |
Page 105 |
Page 106 |
Page 107 |
Page 108 |
Page 109 |
Page 110 |
Page 111 |
Page 112 |
Page 113 |
Page 114 |
Page 115 |
Page 116 |
Page 117 |
Page 118 |
Page 119 |
Page 120 |
Page 121 |
Page 122 |
Page 123 |
Page 124 |
Page 125 |
Page 126 |
Page 127 |
Page 128 |
Page 129 |
Page 130 |
Page 131 |
Page 132 |
Page 133 |
Page 134 |
Page 135 |
Page 136 |
Page 137 |
Page 138 |
Page 139 |
Page 140 |
Page 141 |
Page 142 |
Page 143 |
Page 144 |
Page 145 |
Page 146 |
Page 147 |
Page 148