LEGAL ADVICE 문변호사의 법률 상담
Q 뷰티서플라이 사업을 운영하는 중에 가게의 지붕 천정에 물이 새서 랜드로드에게 수리를 요구했습니다. 그러나 랜드로드가 자신은 지붕을 수
리할 의무가 없다면서 거절하고, 비가 내릴 때마다 진열해놓은 물건들이 젖는 등 피해가 발생하고 있습니다. 또한 여름 들어 가게의 에어컨이 고장 나서 랜드로드에게 수리를 요구했더니 이 역시 거절당했습니다. 지붕과 에 어컨을 고치려면 많은 비용이 지출되는데, 랜드로드쪽에서 고쳐주어야 할 의무가 없는 것이 맞는지 궁금합니다.
A 보통 리스계약서상에 랜드로드와 테넌트 사이의 의무관계를 규 정하는 것이 일반적입니다. 그러한 의무규정에서 가장 많은 분쟁이 발
생하고 있는 부분 중의 하나가 리스공간의 수리 및 유지 의무입니다. 랜드로드와 테넌트 사이의 계약에 의해서만 그러한 의무를 규정하도 록 방치할 경우 약자인 테넌트가 제대로 보호받지 못할 가능성이 있 습니다. 이런 문제점 때문에 정도의 차이는 있지만 각 주에서는 랜드 로드와 테넌트 사이의 수리 및 유지 의무의 범위를 명확히 확정해서 입법화 해 놓는 경우가 많습니다. 테넌트 또는 랜드로드들 중 누구를 더 보호하느냐에 따라 주법에 규정된 랜드로드 및 테넌트의 의무범위 가 달라집니다. 리스계약서 규정 내용과 주법에서 규정하는 수리 및 유지 의무 범위의 내용이 다를 경우에는 상대방을 상대로 소송 또는 조정을 제기할 수 있습니다. 그러나 리스계약서를 체결할 당시에 선의 (in-good faith)로 리스계약을 맺은 것이라면 랜드로드에게 항변할 여지가 많지 않습니다. 일반적으로 리스계약서상에는 건물의 구조적인 부분의 수리 및 유지 는 랜드로드가 책임을 지고, 비구조적인 부분은 테넌트가 수리 및 유 지를 하게끔 규정합니다. 논란의 첫 단계는 건물의 어떤 부분이 구조 적인 부분인가 하는 데서 발생합니다. 이러한 논란을 방지하기 위해 서는 리스계약서에 구조적인 부분이 어디까지인가에 대한 명확한 규 정이 들어가는 것이 좋습니다. 일반적으로 지붕은 건물의 구조적인 부분으로 간주됩니다. 지붕을 고치거나 수리하는 것은 랜드로드가 자신의 비용으로 해야 합니다. 각 주마다 다르기는 하지만, 예컨대 코네티컷 주법에서는 거주하기에 적합한 상태로 유지하는데 필수적 인 모든 수리는 랜드로드의 의무로 규정하고 있습니다. 이러한 법령 의 해석상 물이 새지 않는 지붕은 거주하기에 적합한가 하는 부분에 있어서 필수적인 요소 중의 하나이므로 랜드로드가 지붕을 수리해야 할 부담을 집니다. 에어컨의 경우 일반적으로 리스계약서상에는 테넌트가 자신의 비용으 로 수리 및 유지 의무를 진다고 규정하는 경우가 많습니다. 그러나 코 네티컷 주법상에는 에어컨이나 히팅 등을 수리 및 유지하는 것은 랜 드로드의 의무로 규정하고 있습니다. 하지만 지붕수리의 경우와 같이
66 LIVING & CULTURE August 2012
& QA
이미 기존의 리스계약서상에 에어컨의 수리가 테넌트의 비용으로 하 게끔 규정되어 있고, 선의로 리스계약서에 서명을 하셨다면 랜드로드 의 거절에 대해 항변하시기가 어렵습니다. 따라서 리스계약서에 서명하기 전에 에어컨 및 히팅 등이 잘 작동하고 있는지 점검하는 것은 필수입니다. 그리고 이러한 곳에 문제가 생겼을 때 새로운 시스템으로 교체하는 것을 누구의 경비로 할 것인지도 리 스계약서에 명확히 하는 것이 중요합니다. 즉 단순히 에어컨 등을 수 리하거나 유지하는 것을 테넌트의 책임으로 하느냐, 아니면 문제가 생겨서 전면적으로 새로이 교체할 경우에 드는 비용은 랜드로드의 책 임으로 하느냐 등도 미리 챙겨야 할 사안입니다. 많은 분들이 리스계약서 검토를 소홀히 하여 대충보고 서명했다가 뒤 에 낭패를 당하는 경우가 많습니다. 이를 미연에 방지하기 위해서는 변호사 등 전문가에게 리스계약서 검토 또는 리스계약서 작성을 의뢰 해 주요 이슈들을 꼼꼼히 챙기는 것이 무엇보다 중요합니다. 특히 랜 드로드가 자신의 비용으로 수리해주는 부분과 그렇지 않은 부분을 리스계약서 서명 전에 반드시 파악하여 협상이 필요한 부분은 미리 랜 드로드와 협의해 최대한 유리한 조건을 이끌어내야 합니다.
글 문봉섭 변호사 Tel. 203-974-3939
위의 글은 일반적인 정보 제공의 목적으로 게재되는 것이며, 구체적인 개별 사안에 따른 변호사와의 상담으로 제공, 대체, 해석될 수 없습니다. 개별 사안에 따른 정확한 법적 조 언을 위해서는 변호사와의 상담이 필요합니다.
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