不動産 Q & A キャピタルゲイン税
リタイヤしている夫婦です。人に貸している 家は Probate Court (遺言執行裁判)を避け るために、Joint Tenancy (合有不動産権) と いう所有形態を選んでいます。私たちのどち らかが死亡した場合、この不動産の所有形態 によってキャピタルゲイン課税額がかなり違っ てくると聞きました。事前対策を講じておきた いと思いますので、ぜひご説明をお願いしま す。 ご夫婦の共同名義で不動産を所有する場 合は、今までJoint Tenancy (合有不動産権) 、 またはCommunity Property (夫婦共有財産) のどちらかが使われるのが一般的でした。ご 夫婦のどちらかが死亡した際の遺言執行裁判 のプロセスを避けるために、Joint Tenancyを 選ばれる方が多いのですが、税金面での違い を考慮するとCommunity Propertyが圧倒的 に有利です。 ご夫婦で不動産を所有するケースを分かり
やすいように例を挙げて説明させていただき ます。税額の計算には、共同名義の1人の死 亡時の不動産価格が基準となります。表1の 例を使って、それぞれの所有形態による税額 の比較を行います。ご覧ください。
Joint Tenancy 死亡された方の所有権が自動的に残りの共
同名義者に残されるというSurvivorship (残存 者取得権)条項があり、Probate Court (遺言執 行裁判)を避けることができます。（表2参照）
Community Property 保科みゆき 不動産エージェント
Remax エージェント。1982年より San Diego 在住。1988年9月より「不動産Q&A」 を執筆。ご質問、ご希望のある方は ☎858-551- 1140 (代表)、
☎858-335-3376 (日本語直通) まで。DRE#00991091 夫婦共有財産の定義として、夫の死亡時の
不動産査定額の100％が妻に移行します。た だし、Living Trust (生前信託) がない場合、 Probate Court (遺言執行裁判) のプロセスが 必要となります。(表3参照) ・ 費用：査定額の約5％ ・ 期間：1年間～2年間
（あくまで一般の場 合です。各ケースによっては何年もかかる場合
があります）この期間中は売却による利益を 受けることができません。（表3参照）
Community Property with Right of Survivorship
2001年7月1日に制定されたCommunity
Property with Right of Survivorshipは、残さ れたご家族が煩雑な裁判所のプロセスやキャ ピタルゲイン税の負担から救われるように設 定されました。 ご夫婦で共有している不動産権利に、Joint
TenancyのProbate Courtを不必要とする点と、 Community Propertyの税法上に有利な点を２ つ合わせたベストチョイスの権利所有方法と
なりました。（表4参照） X X X X X X X X この欄では、一般情報として不動産のケー
スをご紹介しておりますが、個々のケースにつ いては必ず専門機関にご相談ください。
「時のあいだ」 … 時間に追われないライフス タイルにあこがれています。
筆者閑談 「時間」
「時のあいだ」を
楽しみながら、笑顔で過ごしたいと思います。 2012年が明るい安全な年になりますように。
表1
1989年 夫婦でマイホーム購入
1995年 賃貸物件となり、居住用住宅の免税の対象外となる 2010年 税金申告の減価償却により、ベース価格が減少 2011年 夫死亡時の不動産の査定額 2012年 売却
表2
＄200,000
＄80,000 ＄500,000 ＄500,000
夫の死亡により、妻に譲渡された不動産査定額の50％ ＄500,000/2＝＄250,000 妻が所有分減価償却によるベースの50％ 妻の新ベース
＄80,000/2＝＄40,000 ＄290,000
妻が＄500,000で売却をした場合 妻の新ベース 課税対象額
キャピタルゲイン税額 表3 （15％）
夫の死亡により、譲渡された不動産の査定額 妻の新ベース 課税対象額
Probate Court 費用 表4
夫の死亡により、譲渡された不動産の査定額 妻の新ベース 課税対象額
Probate Court費用
＄500,000 ＄290,000 ＄210,000 －＄31,500
＄500,000 ＄500,000 ＄0
＄500,000＠5％＝－＄25,000 ＄500,000
＄500,000 ＄0 ＄0
永野・森田
公認会計士事務所 Nagano & Morita, CPA
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