Onroerendgoedrecht
stond de koopprijs nog op de kwaliteitsrekening.
Naar het oordeel van de Hoge Raad (r.o. 3.1.7) mag de notaris niet tot uitbetaling aan de verkoper overgaan indien ‘tegen het moment van uitbetaling de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, onjuist is gebleken’. Dat betekent dat de vordering op het moment waarop blijkt dat de overdracht is mislukt, weer overspringt naar het vermogen van de koper. De Hoge Raad introduceert hiermee een aanvullende regel met betrekking tot de gerechtigdheid tot de koopprijs. De rechtsverhouding tussen koper en verkoper wordt dus niet uitsluitend bepaald door (de vervulling van) de voorwaarde dat bij de narecherche blijkt dat sprake is van een vrije en onbezwaarde levering.
Bijkomend effect van deze aanvullende regel is, dat de situatie voor de betreffende koper er wezenlijk rooskleuriger uitziet dan wanneer, zoals in het merendeel van de gevallen, de koopprijs al zou zijn uitbetaald (en de verkoper inmiddels wellicht failliet is gegaan). Dat gevolg neemt de Hoge Raad voor lief. De omstandigheid dat de koopprijs nog op de kwaliteitsrekening staat, grijpt de Hoge Raad aan om de regel omtrent de gerechtigdheid tot de koopprijs aan te vullen pour les besoins de la cause (zoals verwoord door de A-G in zijn conclusie voor het arrest, ECLI:NL:PHR:2020:800, nr. 2.42.2).
Verdieping
Vrije en onbezwaarde levering: wat betekent dat eigenlijk?
In het Baarns beslagarrest (Hoge Raad, 30 januari 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4140) overwoog de Hoge Raad dat de notaris wegens de uit zijn taak voortvloeiende zorgplicht niet eerder tot uitbetaling mag overgaan dan wanneer zekerheid bestaat dat sprake is van ‘een vrije en onbezwaarde levering’. Deze uitdrukking wordt door de Hoge Raad in zijn arrest van 16 april 2021 opnieuw gehanteerd. Maar wat betekent ‘vrije en onbezwaarde levering’ precies en wat moet de notaris controleren om dat te kunnen constateren? Strikt genomen kan een leveringshandeling zelf niet vrij en onbezwaard plaatsvinden.
de voet van art. 25 lid 4 WNA. Ter bescherming van de koper moet de notaris de doorbetaling van de koopprijs
Zodra de narecherche een bevredigende uitkomst laat zien, (...), moet de notaris alert blijven. De notaris mag namelijk niet tot uitbetaling overgaan als op het moment van uitbetaling blijkt dat de levering toch niet tot een vrije en onbezwaarde overdracht heeft geleid.
De Hoge Raad onderbouwt deze aanvullende regel met drie argumenten: 1. Aan het stelsel van 7:26 lid 3 BW ligt de gedachte ten grondslag dat met de levering ook overdracht is bewerkstelligd. Door de vernietiging van de titel is de overdracht niet tot stand gekomen. Achteraf bezien is de verkoper dus ook niet onvoorwaardelijk gerechtigd geworden tot de koopprijs (voor zover het geld nog op de kwaliteitsrekening stond).
2. De kwaliteitsrekening heeft mede tot functie om de wederzijdse risico’s van koper en verkoper zoveel mogelijk te beperken. Nu een van die risico’s zich heeft verwezenlijkt, kan de verkoper niet meer als rechthebbende uitbetaling van de koopprijs vorderen op
10
aan de verkoper immers ophouden, totdat zekerheid omtrent de geslaagde overdracht bestaat (Baarns beslagarrest).
3. Uit de taak van de notaris in het rechtsverkeer vloeit een zorgplicht voort, op grond waarvan de notaris niet eerder tot uitbetaling van de koopprijs aan de verkoper mag overgaan dan wanneer zekerheid bestaat dat sprake is van een vrije en onbezwaarde levering.
De Hoge Raad vermeldt tot slot nog in hoeverre deze aanvullende regel gevolgen heeft voor de werkwijze van de notaris: als de notaris bij de narecherche heeft vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, mag hij in beginsel blijven uitgaan van de veronderstelling
PE Notariaat 2021/4
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44
