Vastgoedtransacties: gelijk oversteken en de Vormerkung
Opdracht
A heeft een recht van erfpacht op een onroerende zaak die aan B toebehoort. A wenst dit recht van erfpacht over te dragen aan C. C biedt hiervoor als tegenprestatie de (eenmalige) betaling van een geldsom, die C kan ophoesten door een hypotheekrecht ten gunste van D te vestigen op een andere aan C toebehorende (en nu nog onbezwaarde) onroerende zaak. C wenst de overeenkomst tot overdracht van dit beperkte recht in te schrijven in de openbare registers ex art. 7:3 BW, met de bescherming beschreven in art. 7:3 lid 3 BW tot gevolg. D wenst op zijn beurt de overeenkomst tot vestiging van het hypotheekrecht in te schrijven in de openbare registers ex art. 7:3 BW, met de bescherming beschreven in art. 7:3 lid 3 BW tot gevolg.
Stelling 1: De betrokken notaris kan beide overeenkomsten succesvol inschrijven en daarmee zorgen voor goederenrechtelijke bescherming van C en D inzake hun belang op nakoming.
Ga ervan uit dat stelling 1 juist is en dat de inschrijvingen van de overeenkomsten hebben plaatsgevonden. A wenst, in strijd met de obligatoire aanspraak van C, het recht van erfpacht eveneens over te dragen aan E. A wenst daarbij niet kenbaar te maken aan E dat hij (A) al eerder heeft beloofd om het erfpachtrecht aan C over te dragen.
Stelling 2: Volgens de visie van Biemans mag de notaris de akte tot overdracht van het erfpachtrecht aan E passeren.
Welke van deze stellingen is juist? A: Beide stellingen zijn juist. B: Beide stellingen zijn onjuist. C: Stelling I is juist en stelling II is onjuist. D: Stelling I is onjuist en stelling II is juist.
Tip
De omstandigheid dat een koopovereenkomst is ingeschreven in de openbare registers ex art. 7:3 BW ten gunste van een derde, betekent niet zonder meer dat u dienst moet weigeren in de zin van art. 21 lid 2 Wna indien partijen van u verlangen dat de levering plaatsvindt met behoud van de Vormerkung. Met ‘leveren met behoud van de Vormerkung’ wordt bedoeld dat levering plaatsvindt, maar dat in de leveringsakte wordt opgenomen dat partijen weten van het bestaan van de Vormerkung ten gunste van de derde. Deze handelwijze kan nuttig zijn, indien de verkoper vermoedt dat de levering aan de derde - om wat voor reden dan ook - niet plaats zal (hoeven te) vinden, ondanks de ingeschreven koopovereenkomst. Indien de levering ten gunste van de derde toch wél moet plaatsvinden, wordt deze niet gehinderd door de eerdere levering aan een ander; deze derde wordt dan immers al beschermd door art. 7:3 lid 3 sub a BW.
Externe bronnen • • •
• •
Maak de opdracht en verdien PE-punten! Vraag een abonnement aan op
fbn.nl/pe-notariaat
HR 30 januari 1981, NJ 1982, 65 (Baarns beslag) A. Steneker, ‘Verder met Vormerkung, BR 2010/119, par 2.4
A.L.M. Keirse e.a., Wet koop onroerende zaken; de evaluatie, Molengraaff Instituut, Utrecht, 2009, p. 88. Zie ook de literatuurverwijzingen aldaar genoemd in voetnoot 41
J.W.A. Biemans, ‘De vierde schil: de notariële zorg voor de belangen van derden’, in: De poortwachtersrol van de notaris (KNB preadvies 2022), Den Haag: SDU 2022, p. 198 e.v.
L.M. de Hoog, De prioriteitsregel in het vermogensrecht (diss. Leiden) (Ars Notariatus 167), Deventer: Wolters Kluwer 2018, p. 247
fbn.nl/pe-notariaat 25
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52
