Vastgoedtransacties: gelijk oversteken en de Vormerkung


Uit het Baarns beslag-arrest volgt dat bij de verkoop en overdracht van vastgoed, de notaris moet zorgen dat de koper geen risico loopt inzake de verkrijging van het gekochte en dat de verkoper geen risico loopt inzake het ontvangen van de koopsom. In de huidige notariële praktijk verwezenlijkt de notaris dit door te zorgen voor zogeheten ‘gelijk oversteken’. Het systeem van ‘gelijk oversteken’ heeft als belangrijkste nadeel dat de transactie niet doorgaat als de verkoper niet langer kan leveren in overeenstemming met de koopovereenkomst. De koper moet dan weer op zoek moet naar een soortgelijke onroerende zaak. In dit PEN-artikel wordt een alternatief voor de ‘gelijke oversteek’ besproken, te weten de Vormerkung. Ook wordt ingegaan op enkele praktische vraagstukken die met dit leerstuk samenhangen.


PEN e-learning 2022, nr. 28 Onroerendgoedrecht


mr. T.J. (Tiddo) Bos is is als promovendus en docent verbonden aan de vakgroep Privaatrecht en Notarieel recht van de Rijksuniversiteit Groningen. Zijn promotieonderzoek richt zich op de taak van de notaris om te zorgen voor ‘gelijk oversteken’ bij registergoederen- en aandelentransacties. De afgelopen jaren heeft hij artikelen geschreven voor o.a. het WPNR en het NTBR.


Onroerendgoedtransacties; gelijk oversteken via de notaris


Bij de verkoop en levering van goederen geldt dat de koper slechts wil presteren (of betalen) indien de verkoper ook presteert (of levert). Dit geldt in het bijzonder bij de overdracht van onroerende zaken, alleen al omdat deze doorgaans een hoge waarde vertegenwoordigen in het economisch verkeer. In 1981 wees de Hoge Raad het Baarns Beslag-arrest. Hierin bepaalde ons hoogste rechtscollege dat ‘het de taak van de notaris [is] zorg te dragen voor een zodanige uitvoering van de koopovereenkomst dat (...) enerzijds de verkoper geen risico loopt ter zake van de betaling van de koopprijs en anderzijds de koper geen risico loopt van de soort als zich in het gegeven geval heeft verwezenlijkt’ [te weten: het risico dat de koper de onroerende zaak niet vrij en onbezwaard geleverd krijgt] [toevoegingen en omissies van auteur, TJB]. De notaris dient er, met andere woorden, voor te zorgen dat beide partijen (koper en verkoper) presteren, of dat beide partijen dit niet doen. De wijze waarop de notaris deze taak moet verwezenlijken, is uitgekristalliseerd in art. 7:26 lid 3 BW, het Reglement Rechercheren registergoederen en de het Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden. Een en ander komt erop neer dat de notaris de leveringsakte slechts passeert en inschrijft, indien deze zeker weet dat de koper presteert. Doorgaans wordt deze zekerheid verstrekt doordat de koper de koopsom enkele dagen vóór het passeren en inschrijven van de leveringsakte op de kwaliteitsrekening stort.


Eén dag na inschrijving van de leveringsakte controleert de notaris of de overdracht daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Indien dit het geval is, betaalt de notaris de zich nog op de kwaliteitsrekening bevindende koopsom uit aan de verkoper. Indien de levering aan de koper niet heeft kunnen plaatsvinden bestaat voor de notaris nog de mogelijkheid om de koopsom te restitueren aan de koper. Oorzaken voor het feit dat de levering niet heeft kunnen plaatsvinden, kunnen bijvoorbeeld zijn dat de verkoper de zaak aan een ander heeft vervreemd vóór de levering, een schuldeiser van de verkoper het proces-verbaal van het in beslag nemen van de onroerende zaak heeft ingeschreven vóór de levering (art. 505 lid 2 Rv), of indien de verkoper is gefailleerd vóór of op de dag van de levering (art. 23 Fw).


Of de notaris gebruik maakt van de mogelijkheid om de koopsom terug te storten aan de koper, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het geval van faillissement van de verkoper is het bijvoorbeeld mogelijk dat de curator de koopovereenkomst gestand wenst te doen, waardoor de koopsom alsnog kan worden overgemaakt aan de (curator van de) verkoper.


Nadelen van gelijk oversteken


De koper die, vanwege een van de bovengenoemde oorzaken, de onroerende zaak niet verwerft en zijn geld terugkrijgt, zal de restitutie van de koopsom zien als pyrrusoverwinning. Weliswaar behoudt deze koper de koopsom, maar de koper wilde de koopsom


fbn.nl/pe-notariaat 21


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40  |  Page 41  |  Page 42  |  Page 43  |  Page 44  |  Page 45  |  Page 46  |  Page 47  |  Page 48  |  Page 49  |  Page 50  |  Page 51  |  Page 52