Vastgoedtransacties: gelijk oversteken en de Vormerkung
Het systeem van ‘gelijk oversteken’ heeft als belangrijkste nadeel dat de transactie niet doorgaat, wanneer de verkoper niet langer kan leveren in overeenstemming
met de koopovereenkomst, waarna de koper weer op zoek moet naar een soortgelijke onroerende zaak
van deze levering ten gunste van een derde een Vormerkung is ingeschreven.
Een kort voorbeeld ter verduidelijking: A verkoopt een onroerende zaak aan B en maakt daarbij gebruik van de Vormerkung ex art. 7:3 BW. Ná het inschrijven van deze koopovereenkomst verkoopt A de zaak eveneens aan C. A wenst aan C te leveren. Mag een notaris deze leveringsakte (met C als verkrijger) passeren?
De maatstaf voor de beantwoording van deze vraag volgt uit het Novitaris-arrest uit 2015 en luidt dat de notaris dienst moet weigeren indien het recht van de derde (in onze casus: het recht van B) een beletsel voor de beoogde levering vormt. Dit is het geval als het recht van de derde door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of als de beoogd verkrijger onrechtmatig jegens de derde zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. Uit de conclusie voor het arrest lijkt te volgen dat de Hoge Raad met ‘wettelijke regel’ doelt op art. 3:298 BW en art. 7:3 BW (de Vormerkung), hetgeen eveneens door de meeste auteurs wordt aangenomen. Door De Hoog (L.M. de Hoog, De prioriteitsregel in het vermogensrecht (diss. Leiden) (Ars Notariatus 167), Deventer: Wolters Kluwer 2018, p. 247) is echter al verdedigd dat art. 3:298 BW de notaris niet per se noopt tot dienstweigeren, indien de notaris een leveringsakte passeert ten gunste van degene die het ‘jongere’ recht op levering heeft. Stel dat in onze casus A en B hun koopovereenkomst niet zouden hebben ingeschreven, dan zou - volgens De Hoog - de notaris de leveringsakte ten gunste van C mogen passeren, ondanks dat B een ‘ouder’ recht op levering heeft in de zin van art. 3:298 BW (hetgeen volgens de gebruikelijke lezing van het Novitaris-arrest een reden tot dienstweigering vormt).
In de visie van De Hoog vormt de Vormerkung ten gunste van een derde (in onze casus: B) nog wél aanleiding om dienst te weigeren, teneinde daadwerkelijke bescherming te bieden aan B (de koper die van art. 7:3 BW gebruik heeft gemaakt).
Biemans gaat in zijn recente preadvies voor de KNB (J.W.A. Biemans, ‘De vierde schil: de notariële zorg voor de belangen van derden’, in: F.W.J.M. Schols e.a., De poortwachtersrol van de notaris (preadviezen KNB 2022), Den Haag: SDU 2022, p. 197 e.v.) verder en betoogt dat zelfs de Vormerkung ten gunste van een derde (B) niet per definitie een reden vormt voor de notaris om zijn of haar dienst te weigeren bij het passeren van een leveringsakte (ten gunste van C); indien de betrokken partijen (A en C) wensen te leveren mét behoud van de Vormerkung, zal de notaris daaraan kunnen meewerken, tenzij het handelen van de betrokken partijen onrechtmatig is jegens de derde ten gunste van wie de koopovereenkomst is ingeschreven (B).
Samenvatting
Uit het Baarns beslag-arrest volgt dat bij de verkoop en overdracht van vastgoed, de notaris moet zorgen dat de koper geen risico loopt inzake de verkrijging van het gekochte en dat de verkoper geen risico loopt inzake het ontvangen van de koopsom. In de huidige notariële praktijk verwezenlijkt de notaris dit door te zorgen voor ‘gelijk oversteken’. Het systeem van ‘gelijk oversteken’ heeft als belangrijkste nadeel dat de transactie niet doorgaat, wanneer de verkoper niet langer kan leveren in overeenstemming met de koopovereenkomst, waarna de koper weer op zoek moet naar een soortgelijke onroerende zaak. De Vormerkung biedt een oplossing voor dit probleem door het verbintenisrechtelijke recht op levering van de koper goederenrechtelijke trekken te geven, maar deze rechtsfiguur doet enkele rechtsvragen rijzen. Dit betreft onder meer het toepassingsbereik van de rechtsfiguur en vraag of en in hoeverre de notaris gehouden is om dienst te weigeren bij de levering van een registergoed indien ten gunste van een derde een Vormerkung is ingeschreven.
fbn.nl/pe-notariaat
23
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52
