Onroerendgoedrecht
juist inleveren om de onroerende zaak te verwerven. De door de koper zorgvuldig geselecteerde onroerende zaak is uit zijn greep verdwenen. Eventuele (kostbare) voorbereidingen zijn voor niets getroffen. De koper moet zich weer op de - anno 2022 voor kopers zeer ongunstige - markt begeven omeen nieuwe woning met soortgelijke eigenschappen te vinden. Omdat het belang van de koper bij levering van een onroerende zaak groter zal zijn dan zijn belang op levering bij andere typen goederen, heeft de wetgever in 2003 art. 7:3 BW ingevoerd. Dit artikel, dat bekend staat onder de term ‘(de) Vormerkung’, biedt de mogelijkheid de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers, hetgeen de koper beschermt tegen een later plaatshebbende vervreemding, beslag of faillissement van de verkoper (art. 7:3 lid 3, respectievelijk sub a, f en g BW). Nederland is overigens niet het enige land waarin de wetgever het wenselijk achtte om de koper de mogelijkheid te bieden zijn recht op levering veilig te stellen; vele jurisdicties kennen een soortgelijke rechtsfiguur.
De Vormerkung: enkele vraagstukken
De Vormerkung geeft de koper niet een goederenrechtelijk recht, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de beperkte rechten uit Boek 3 BW en Boek 5 BW. Desalniettemin biedt de Vormerkung een bescherming aan de koper die goederenrechtelijke trekken vertoont; de door een Vormerkung beschermde koper kan zijn recht immers ook inroepen jegens bijvoorbeeld een derde die de zaak ná inschrijving van de koopovereenkomst maar vóór levering verworven heeft. Deze derde kan, in de woorden van art. 7:3 BW, zijn verkrijging niet tegenwerpen aan de koper wiens koop is ingeschreven.
De Vormerkung - en haar semi- goederenrechtelijke aard - geven aanleiding tot enkele vraagstukken. Een van deze vraagstukken betreft het toepassingsbereik van deze rechtsfiguur. De Duitse Vormerkung kan, ter illustratie, worden gebezigd voor iedere goederenrechtelijke beschikkingshandeling (’Dingliche Rechtsänderung’) ten aanzien
22 PE Notariaat 2022/4
Een ander vraagstuk betreffende de Vormerkung en haar effect heeft recentelijk aandacht gekregen in de literatuur, en draait om de vraag of en in hoeverre de notaris gehouden is om dienst te weigeren bij de levering van een registergoed indien ten tijde
van een onroerende zaak. De Nederlandse Vormerkung kan in ieder geval worden gebruikt ten gunste van de koper van een registergoed. Echter, wat te denken van een toekomstig erfpachter of vruchtgebruiker; kan deze (rechts)persoon ook aanspraak maken op de bescherming die de Vormerkung normaliter biedt aan degene met een obligatoire aanspraak op (het verwerven van) een zakelijk recht? Maakt het hierbij verschil of het genotsrecht al bestaat, of dat het gevestigd moet worden ten gunste van de toekomstig beperkt gerechtigde? En hoe zit dit bij een kredietverstrekker of toekomstig hypotheekhouder; ook deze (rechts)persoon wenst de (uit te lenen) geldsom slechts uit handen te geven indien het recht van hypotheek daadwerkelijk wordt verworven, maar kan deze persoon - evenals de eigenaar die een koopsom uit handen geeft om een onroerende zaak te verwerven - gebruik maken van een Vormerkung, teneinde toekomstige verwerving van het hypotheekrecht zeker te stellen? En hoe zit het bij een zogenaamde ABC-levering; kan, terwijl A nog eigenaar is, C de koopovereenkomst B-C doen inschrijven (met de bescherming van art. 7:3 lid 3 BW tot gevolg)?
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52
