Wel of geen vergoeding bij einde erfpachtrecht? En zo ja, hoe en over welke zaken?
een expliciete bepaling, ook bij de opzegging op grond van art. 5:87 BW toegepast kan worden. Anders gezegd: kun je bij de vestiging van een erfpachtrecht dat niet gesplitst is in appartementen vastleggen op welke manier de waarde van het erfpachtrecht vastgesteld moet worden indien de eigenaar overgaat tot opzegging wegens tekortschieten van de erfpachter? De Hoge Raad heeft in haar hiervoor genoemde arrest van 11 oktober 2019 (oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1578) overwogen dat de regeling van art. 5:116 lid 6 BW er toe moet dienen de in art. 5:116 lid 5 BW bedoelde waarde te bepalen op een vooraf tussen partijen vastgestelde wijze, zodat daarover naderhand zo min mogelijk discussie kan ontstaan. Voorts stelt de Hoge Raad dat in art. 5:87 BW weliswaar een met art. 5:116 lid 6 BW corresponderende bepaling ontbreekt, maar dat noch de tekst en het stelsel van art. 5:87 leden 2 en 3 BW, noch de wetsgeschiedenis
van die bepaling, zich ertegen verzetten dat in de akte waarbij het erfpachtrecht wordt gevestigd een regeling wordt opgenomen over de wijze waarop de waarde van het erfpachtrecht als bedoeld in art. 5:87 lid 2 BW moet worden bepaald. Dat laat echter onverlet dat een in de akte van vestiging van het erfpachtrecht opgenomen regeling nietig is, indien die regeling niet in redelijkheid kan worden geacht ertoe te strekken dat minstens de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het erfpachtrecht wordt bepaald. Daar voegt de Hoge Raad (ten overvloede) nog aan toe dat een in de akte van vestiging opgenomen regeling, die niet nietig is, in een concreet geval toch buiten toepassing kan blijven, indien die regeling leidt tot een resultaat dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW).
– waaronder de hoogte van de canon – als deze voor [de voormalige erfpachter] van toepassing waren en voor de dan nog resterende duur’.
Wanneer de waarde van het recht van erfpacht bepaald moet worden aan de hand van wat een derde daarvoor over zou hebben, kan dat tot wisselende resultaten leiden. In de ideale situatie moet de waarde van de grond worden weggestreept tegen de gekapitaliseerde waarde van een marktconforme canon. Bij een te lage canon zal het erfpachtrecht een positieve waarde hebben en wanneer een canon is afgekocht zal de waarde van het erfpachtrecht die van de eigendom benaderen als het een eeuwigdurende erfpacht betreft. Door natrekking heeft de erfpachter óók een erfpachtrecht van de opstallen. Dat impliceert dat de waarde van het erfpachtrecht mede wordt bepaald door de aanwezigheid van opstallen, ook al is art. 5:99 BW niet van toepassing. Maar wanneer het recht van erfpacht nog maar een korte looptijd zou hebben, zal dat de waarde van het erfpachtrecht weer drukken.
Externe bronnen •
J.C. van Straaten, ‘Welk bedrag moet worden vergoed aan iemand die zijn erfpachtrecht, opstalrecht of daaruit afgeleid appartementsrecht verliest wegens canon- of retributieachterstand?’, JBN 2021, nr 1
•
A.J.H. Pleysier, ‘Moet bij opzegging van een ‘oude’ erfpacht de eigenaar de waarde van de erfpacht aan de erfpachter vergoeden?’, JBN 2007, nr 49
• •
• •
HR 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1578
Rechtbank Rotterdam 7 september 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BS8898
Hof Arnhem-Leeuwarden 30 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4935
Raadpleeg ook de toelichting op het onderdeel ‘Erfpacht’ in kennisbank Via Juridica
www.pe-notariaat.nl
21
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44
