ONROERENDGOEDRECHT
Vergoeding bij verlies appartementsrecht dat is afgeleid van een erfpachtrecht
Het erfpachtrecht kan door de eigenaar ook worden opgezegd, wanneer dit recht gesplitst is in appartementsrechten. Art. 5:116 BW bevat een aanvulling op art. 5:87 en 5:88 BW. Wanneer de gehele canon over twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven, kan het gesplitste erfpachtrecht worden opgezegd. Wanneer voor één of enkele appartementsrechten de canon over twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven, is opzegging niet mogelijk. Het is in dat geval wel mogelijk dat op vordering van de eigenaar het betreffende appartementsrecht door de rechter aan de eigenaar wordt toegewezen (art. 5:116 lid 4 BW). Alsdan is de eigenaar verplicht de waarde die het appartementsrecht heeft aan de gewezen appartementseigenaar te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de gewezen appartementseigenaar te vorderen heeft (art. 5:116 lid 5 BW). Ook deze bepaling is van dwingend recht (art. 5:116 lid 7 BW).
Verschil vergoedingsregeling art. 5:99 BW (hoofdregel) en 5:87 lid 2 (tekortschieten erfpachter) of 5:116 lid 5 BW (toewijzen appartementsrecht aan eigenaar)
De vergoedingsregeling van art. 5:99 BW gaat uit van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen en wordt dus enkel bepaald door de waarde van de opstallen e.d. bij het einde van het erfpachtrecht. In geval van opzegging wegens tekortschieten van de erfpachter (art. 5:87 lid 2 BW) is de eigenaar verplicht bij het einde van het erfpachtrecht de waarde die het erfpachtrecht dan heeft aan de voormalige erfpachter te vergoeden. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de appartementseigenaar (art. 5:116 lid 5 BW).
Wat is de waarde die vergoed moet worden op grond van art. 5:87 lid 2 BW dan wel art. 5:116 lid 5 BW?
De Hoge Raad (11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1578) oordeelde dat het begrip ‘waarde’ aldus moet worden uitgelegd dat de erfpachter, respectievelijk de gewezen appartementseigenaar, aanspraak kan maken op vergoeding van de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van het desbetreffende zakelijk recht op het in die bepalingen
20
Verdieping
Kan een vooraf vastgestelde waarderingsregeling bij toewijzing van een appartementsrecht (art. 5:116 lid 6 BW) ook gelden bij een erfpachtrecht in geval van opzegging wegens tekortkoming van de erfpachter op grond van art. 5:87 lid 2 BW?
Volgens art. 5:116 lid 6 BW kan in de akte van vestiging van een appartementsrecht worden aangegeven op welke wijze de waarde van een appartementsrechtsrecht moet worden bepaald in geval van toewijzen door de rechter van een appartementsrecht aan de eigenaar wegens niet betalen van de canon (op grond van art. 5:116 lid 5 BW). Het is de vraag of deze regel, ondanks het ontbreken van
genoemde tijdstip. F.M.J. Verstijlen merkt in zijn annotatie bij dit arrest (NJ 2020/182) terecht op dat de enkele omstandigheid dat de maatstaven ‘objectief’ zijn, niet wil zeggen dat ze leiden tot een reële vergoeding. In de procedure was door de appartementseigenaars gesteld dat ten minste de marktwaarde vergoed zou moeten worden. De Hoge Raad is hier niet concreet op ingegaan, maar heeft deze stelling ook niet tegengesproken.
‘‘Wanneer de waarde van het recht van erfpacht bepaald moet worden aan de hand van wat een derde daarvoor over zou hebben, kan dat tot wisselende resultaten leiden’’
Rechtbank Rotterdam (7 september 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BS 8898) was wel concreter en stelde dat ‘de waarde van het erfpachtsrecht moet worden vastgesteld aan de hand van de opbrengst die een derde zou willen betalen voor het erfpachtsrecht, onder dezelfde voorwaarden
PE Notariaat 2021/3
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44
