In gesprek met de expert: Sven Hoogeveen


“Ik denk dat er in het land geen notaris te


vinden is die enthousiast wordt van de huidige praktijk van de zogeheten 1%-overdrachten”


1%-overdrachten; de situatie waarin een partner, als enig eigenaar van een woning, 1/100e


onverdeeld aandeel van die eigendom


overdraagt aan zijn partner omdat de hypotheekbank anders niet de gewenste financiering aan hen samen wil verstrekken. Ik denk dat we ons daar allemaal een beetje ongemakkelijk bij voelen; het is een wat kunstmatige handeling, die partijen eigenlijk helemaal niet willen verrichten (zij willen doorgaans een enig eigenaarschap, of 50/50-eigendom, maar op een 1%-eigendom zit volgens mij niemand te wachten), en ook het doel van de bank (niet de situaties laten ontstaan dat een partner wél schuldenaar, maar geen eigenaar is) materieel bezien niet écht bereikt wordt. Zeker zolang er nog rechters zijn (ook op Hof-niveau) die oordelen dat iemand die niet of nauwelijks mede-eigenaar is, wél voor 50% draagplichtig is voor de hypotheekschuld (en dus per definitie in de rode cijfers belandt), leg je met het overnemen van zo’n 1%-eigendom fiscaal en financieel de strop om je nek. Ik vind dus dat je als begeleidend notaris dergelijke cliënten eigenlijk niet de deur kunt uit laten wandelen zonder een goede vastlegging van hun onderlinge draagplicht voor de hypotheekschuld, hun wensen met betrekking tot ieders gerechtigdheid tot de waardeontwikkeling van de woning, et cetera. Realiseer je bijvoorbeeld ook dat een woning, door zo’n 1%-overdracht, ineens een gemeenschappelijke bezitting wordt, en daardoor ook ‘vatbaar’ wordt voor een verblijvingsbeding dat ooit, in een grijs verleden, is opgenomen.


Iets heel anders nog zijn de denkbeelden die de Staatssecretaris geschetst heeft bij het wetsvoorstel dat per 1 januari 2022 de nieuwe wetgeving is geworden. Deze heeft daarbij namelijk gesteld dat wanneer een echtpaar dat getrouwd is met uitsluiting van de gemeenschap van goederen, en één van hen eigen


middelen investeert in de gemeenschappelijke woning (een situatie die - meer algemeen gesteld - gaat om een meerinleg in een woning die tot een eenvoudige gemeenschap behoort), er géén vergoedingsrechten ontstaan, maar dat er dan van rechtswege een draagplichtverhouding ontstaat (nadrukkelijk geen draagplichtovereenkomst, want er wordt helemaal niets overeengekomen!). Decennia aan jurisprudentie en wetgeving wordt daarmee zogenaamd terzijde geschoven! En welke draagplichtverhouding moet dat dan zijn, wanneer er verschillende leningdelen met verschillende karakteristieken zijn (en partijen ieder een afwijkend eigenwoningverleden hebben)? Die visie van de Staatssecretaris is natuurlijk klinkklare onzin, maar stiekem ben ik wel benieuwd wat er zou gebeuren als dit ooit ingebracht zou worden in een civiele rechtszaak.


Stel: een man heeft eigen middelen in een gemeenschappelijke woning gestoken. De woning is sindsdien zeer sterk in waarde gestegen. Wanneer het huwelijk (de samenwoning) eindigt stelt de man zich op het standpunt dat hij een vordering heeft waarop de (voor hem zeer voordelige) beleggingsleer van toepassing is. De vrouw wijst echter naar de uitleg van de Staatssecretaris, en stelt dat er geen vordering is ontstaan, maar zij – als gevolg van de inleg van de man - voor een groter gedeelte van de hypotheekschuld draagplichtig is geworden; de waardestijging komt hen in dat geval toe conform de eigendomsverhouding.


Verwacht u wijzigingen in de eigenwoningregeling en op welke termijn zullen die wijzigingen naar verwachting gerealiseerd worden?


Per 30 januari 2018 en 1 januari 2022 is de regelgeving, binnen korte tijd, twee keer stevig bijgesteld. Die eerste keer werd dat een gebracht als een allesomvattende oplossing voor iedere denkbare situatie, en bij de tweede keer werd dat nog eens ‘herhaald’ door de verbazing uit te spreken over de draagplichtovereenkomstenpraktijk die was ontstaan (“dat moet toch niet nodig zijn, het werkt toch prima zo?”, lijkt men gedacht te hebben).


In mijn artikelen in het Ftv begin 2022 heb ik laten zien dat de regelgeving nog altijd niet voldoet. Er wordt alleen maar gekeken naar het moment van verwerving van een eigen woning, maar niet naar de vervreemding, op welk moment de partner die minder geïnvesteerd heeft en/of een minder lang eigenwoningverleden kent (en vaak is dat dezelfde persoon) vaak toch ‘last’ krijgt van de eigenwoningregeling. Een andere totaal gemiste kans is dat het ontvangen hebben van een jubelton – op vergelijkbare wijze als


14 PE Notariaat 2022/3


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40