Onroerendgoedrecht
rentevergoeding. Doordat A en B nu door toepassing van art. 3.119a lid 10 Wet IB 2001 elk een eigenwoningschuld van € 150.000 hebben, ontstaat bij een toekomstige vervreemding van de woning voor A een lagere eigenwoningreserve en voor B een hogere eigenwoningreserve in vergelijking met de situatie dat A zijn eigen geld zelf volledig gebruikt voor de financiering van zijn helft van de woning.
Niet in koude uitsluiting gehuwden
Indien A en B onder het sinds 2018 geldende huwelijksvermogensrecht zijn gehuwd en vervolgens samen met geleend geld een eigen woning kopen, is de uitkomst van het hiervoor genoemde voorbeeld hetzelfde. Art. 3.119a lid 10 Wet IB is ook dan van toepassing. Het verlies van 7 renteaftrekjaren voor B kan worden voorkomen door voorafgaand aan de verwerving van de eigen woning en de externe financiering huwelijkse voorwaarden aan te gaan waarin wordt vastgelegd dat de eigen woning en de financiering buiten de beperkte huwelijksgemeenschap zullen blijven en waarin, zodra de woning is gekocht, aanvullend afspraken met betrekking tot de financiering met eigen geld en de draagplicht van de twee leningen zoals hiervoor voor ongehuwden beschreven, worden vastgelegd. Indien A en B voordat ze een eigen woning kopen in algehele gemeenschap van goederen huwen of staande huwelijk bij huwelijkse voorwaarden een algehele gemeenschap creëren, bepaalt sinds 1 januari 2022 art. 3.119aa lid 6 Wet IB 2001 dat de eigenwoningreserve van A voor de helft wordt toegerekend aan B, omdat wordt verondersteld dat door de algehele boedelmenging ook het fysieke vermogen dat samenhangt met de eigenwoningreserve wordt gedeeld. Elk heeft een eigenwoningreserve van € 50.000 waardoor de maximale eigenwoningschuld van elk € 200.000 - € 50.000 = € 150.000 bedraagt. Art. 3.119a lid 10 Wet IB is nu niet van toepassing. Door een lening van € 150.000 met 23 jaar looptijd en een lening van € 150.000 met 30 jaar looptijd af te sluiten, benutten A en B samen de aflossingsstand van A van € 150.000 volledig met als nadeel dat B zeven renteaftrekjaren inlevert. Dit nadeel kan worden voorkomen door staande huwelijk huwelijkse voorwaarden op te maken waarbij de aanschaf van de woning en de externe financiering ervan buiten de huwelijksgemeenschap worden gehouden en de algehele gemeenschap wordt omgezet in een beperkte gemeenschap van alle overige vermogensbestanddelen. Omdat de € 100.000 eigen geld van A tot de huwelijksgemeenschap behoort, dient te
worden vastgelegd dat A een lening van € 150.000 met 23 jaar looptijd draagt en B een lening van € 150.000 met 30 jaar looptijd. Wordt ook het eigen geld van A buiten de huwelijksgemeenschap geplaatst, dan kan aanvullend worden vastgelegd dat A € 50.000 eigen geld aan B leent of moeten de hoofdsommen van beide leningen worden aangepast en worden vastgelegd dat A diens deel met € 100.000 eigen geld financiert en de 23-jarige lening van € 100.000 alleen A aangaat en de 30 jarige lening van € 200.000 alleen B aangaat.
Geen draagplichtovereenkomst nodig?
Indien A en B in koude uitsluiting huwen of wanneer ongehuwden zonder samenlevingscontract samenwonen, is het volgens de staatssecretaris in zijn brief van 31 augustus 2021 aan de Tweede Kamer evident dat wanneer A en B samen een eigen woning kopen (eenvoudige gemeenschap), vertaald naar ons voorbeeld A zijn deel van de woning met € 100.000 eigen geld en met een lening van € 100.000 met een looptijd van 23 jaar financiert en dat B diens deel met een lening van € 200.000 met een looptijd van 30 jaar financiert. Een vastlegging in huwelijkse voorwaarden of in een draagplichtovereenkomst/samenlevingscontract zou dan niet meer nodig zijn omdat het van toepassing zijnde huwelijksgoederenregime dan wel de vermogensrechtelijke uitgangspunten bij samenwonen al voldoende aanknopingspunten kunnen bieden om de onderlinge beoogde verhouding tussen de partners tot uitdrukking te laten komen. Het standpunt van de staatssecretaris dat bij ongehuwden en gehuwden in koude uitsluiting onder omstandigheden ook vanaf 1 januari 2022 geen nadere afspraken nodig zijn indien de
38
PE Notariaat 2022/2
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48
