Onroerendgoedrecht


afzonderlijk kan worden toegepast. De vraag is dan in hoeverre onderling te maken afspraken nog nodig zijn. In het vervolg van dit artikel wordt ervan uitgegaan dat een van beide partners een eigenwoningverleden heeft en de ander niet. Dat neemt niet weg dat ook wanneer beide partners een eigen eigenwoningverleden hebben (deze zullen zelden aan elkaar gelijk zijn) het navolgende van belang is.


Eigenwoningreserve vanaf 2022


Vanaf 2022 gaat de wetgever ervan uit dat in alle gevallen een bij een vervreemding ontstane eigenwoningreserve (EWR) aan het individu is gebonden en individueel wordt bepaald. Slechts in die gevallen waarin een pre-boedelmenging EWR aanwezig is en er sprake is van een huwelijk in algehele gemeenschap of wijziging van huwelijkse voorwaarden waardoor een algehele gemeenschap ontstaat, gaat de EWR voor de helft op de huwelijkspartner (in het vervolg van dit artikel wordt onder ‘huwelijk’ tevens ‘geregistreerd partnerschap’ verstaan) over, art. 3.119aa lid 6 Wet IB 2001. Deze verdeling geldt ook wanneer de netto-verkoopopbrengst bijvoorbeeld door een uitsluitingsclausule of doordat deze opbrengst reeds is uitgegeven zonder zaaksvervanging, niet in de huwelijksgemeenschap is terecht gekomen. In alle overige gevallen - dus ook als door huwelijk of wijziging van huwelijkse voorwaarden (in het vervolg van dit artikel wordt onder ‘huwelijkse voorwaarden’ tevens ‘partnerschapsvoorwaarden’ verstaan) sprake is van boedelmenging doordat een beperkte gemeenschap ontstaat - moet ingevolge het nieuwe tiende lid van art. 3.119a Wet IB 2001 worden bezien of de partners in totaal niet meer schuld zijn aangegaan dan het verschil tussen de verwervingskosten van de eigen woning en de EWR waarmee de belastingplichtige en/of zijn partner rekening moet houden. Als niet meer is geleend, wordt de schuld die bij een van de partners bij individuele toepassing van de EWR niet tot de eigenwoningschuld (EWS) gerekend zou worden, toch tot de EWS van die partner gerekend waardoor een ongewenste renteaftrekbeperking wordt voorkomen. Art. 3.119a lid 10 Wet IB 2001 is alleen van toepassing wanneer een schuld uitsluitend niet tot eigenwoningschuld wordt gerekend door een vermindering als gevolg van een eigenwoningreserve. Dus voor zover de vermindering het gevolg is van een vrijgestelde eigenwoningschenking en daardoor een deel van de lening niet als eigenwoningschuld kwalificeert is het tiende lid niet van toepassing.


Voorbeeld A heeft een eigen woning verkocht waarbij hij een eigenwoningreserve heeft gerealiseerd van € 100.000. A heeft al 7 jaar renteaftrek genoten over € 150.000 (aflossingsstand). A verhuist naar de huurwoning van B die nog nooit een eigen woning heeft gehad. A en B zijn ongehuwde fiscale partners en kopen en financieren vervolgens gezamenlijk in de verhouding 50-50 een eigen woning van € 400.000 met een annuïtaire lening van € 300.000 waarvoor ze beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn. Aan A en B wordt elk de helft van de lening toegerekend. Met toepassing van art. 3.119a lid 10 Wet IB 2001 is de uitwerking als volgt: op basis van de individuele benadering is de maximale EWS van A € 200.000 - € 100.000 (EWR) = € 100.000 en de maximale EWS van B € 150.000. Er is door de vermindering met de eigenwoningreserve bij A dus sprake van een renteaftrekbeperking voor een bedrag van € 50.000 terwijl A en B op gezamenlijk niveau bezien niet meer geleend hebben dan zij rekening houdend met de EWR van A zouden mogen lenen, in casu € 300.000. Op basis van het tiende lid wordt de schuld van A van € 50.000 die normaliter niet tot de EWS zou behoren mede tot de EWS van A gerekend. A en B hebben daardoor beiden een EWS van € 150.000. Er is dus van een overheveling van een deel van de EWR aan de partner zoals onder het besluit wel het geval was, geen sprake. Ervan uitgaande dat A € 100.000 eigen geld heeft besteed aan de financiering en de externe financiering 50/50 is aangegaan verkrijgt A een nominale vordering op B van € 50.000.


Renteaftrek en aflossingsstand


Om in bovengenoemd voorbeeld art. 3.119a lid 10 Wet IB 2001 bij A te kunnen toepassen, moeten zowel bij A als B sprake zijn van een of meer leningen die voldoen aan de voorwaarden die aan bij ieder van hen afzonderlijk aan een eigenwoningschuld worden gesteld.


36


PE Notariaat 2022/2


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40  |  Page 41  |  Page 42  |  Page 43  |  Page 44  |  Page 45  |  Page 46  |  Page 47  |  Page 48