De notaris en (vermeende) grondspeculatie: laveren tussen ministerieplicht, Belehrung en dienstweigering


De notaris had wel in alle leveringsakten een Belehrungsclausule opgenomen, waarin werd gewezen op het risico van de transacties. De notaris kon echter, gelet op de aard, frequentie, omvang en duur van de transacties en het profijt van de verkoper hierbij, niet volstaan met deze standaard-waarschuwingsclausule in de akte. Een Belehrungsclausule ontslaat de notaris dus niet van zijn verantwoordelijkheid om zelfstandig een oordeel te vormen over de van hem verlangde werkzaamheden en deze zo nodig op te schorten of te weigeren.


Een ander voorbeeld van een zaak waarin de notaris tekortschoot in zijn informatieplicht is de uitspraak van de Kamer voor het Notariaat Amsterdam (1 oktober 2020, ECLI:NL:TNORAMS:2020:3), waarin de Kamer oordeelde dat de notaris niet kon volstaan met het toezenden van een conceptakte met een begeleidende brief waarin niet expliciet wordt gewaarschuwd voor de risico’s van de transacties. In casu kocht een particuliere koper een aantal percelen landbouwgrond van een grondhandelaar. In zo’n geval, waarin sprake is van ongelijkheid van partijen, geldt voor een notaris een verzwaarde informatieplicht.


Het Hof oordeelde dat de notaris was gehouden tot het geven van meer dan een standaard zakelijke toelichting op de inhoud van iedere akte, gelet op de hoedanigheid van de partijen en de aard en het aantal transacties. Doordat de notaris zorgvuldig onderzoek heeft nagelaten, zijn dienstverlening niet heeft opgeschort/geweigerd en onvoldoende invulling heeft gegeven aan de op hem rustende zorgplicht (art. 43 WNA) en waarschuwingsplicht, heeft de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld gedurende een langere periode.


Conclusie


Wanneer sprake is van (vermeende) grondspeculatie, zijn bij het handelen van de notaris, steeds de specifieke omstandigheden van het geval van belang. Gemene deler is dat veelal sprake is van (opeenvolgende) speculatieve grondtransacties, waarbij sprake is van grote prijsverschillen. De transacties worden vaak aangegaan door vermogende particulieren die vaak bij volmacht wensen te verschijnen. Feit is dat de notaris in dergelijke gevallen niet kan volstaan met het enkel toesturen van de tekst van de akte en/of


‘‘Een Belehrungsclausule ontslaat de notaris dus niet van zijn verantwoordelijkheid om zelfstandig een oordeel te vormen over de van hem verlangde werkzaamheden en deze zo nodig op te schorten of te weigeren’’


Bovendien had de notaris onderzoek moeten doen naar de waardestijgingen van de percelen grond in korte tijd. Van een gedegen onderzoek hiernaar is de Kamer in dit geval niet gebleken.


Ook in een uitspraak van het Hof Amsterdam van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260) oordeelde het Hof dat de notaris niet aan zijn informatieplicht had voldaan. Op verzoek van een handelaar in onbebouwde percelen grond had de notaris 41 leveringsakten gepasseerd voor de verkoop en levering van onroerende zaken door de handelaar aan een particuliere belegger. Alle leveringsakten zijn gepasseerd bij schriftelijke volmacht van de koper. De notaris had de koper nooit persoonlijk ontmoet. In de leveringsakten waren telkens gestandaardiseerde Belehrungsclausules opgenomen.


het opnemen van Belehrungsclausules. De ministerieplicht is echter ook een uitgangspunt waar iedere notaris mee te maken heeft. Niet vaak genoeg kan daarom het belang worden onderstreept van het door de notaris kunnen overleggen van dossierstukken waaruit volgt dat in geval van een transactie met een dergelijk bijzonder karakter nader onderzoek is gedaan, dat partijen (koper) op expliciete wijze zijn (is) voorgelicht over de voorgenomen transactie(s) en de risico’s daarvan, en (eventueel) dat is overwogen om een melding te doen van ongebruikelijke transactie(s) en/of om welke reden de notaris heeft besloten daarvan af te zien.


www.pe-notariaat.nl


13


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40