De notaris en (vermeende) grondspeculatie: laveren tussen ministerieplicht, Belehrung en dienstweigering


die de gevraagde prijs niet rechtvaardigt. Er wordt door deze beleggers dus fors meer voor deze ‘postzegelpercelen’ betaald dan de werkelijke marktwaarde. Hierdoor ontvangen grondhandelaren meer geld dan dat de waarde van de grond rechtvaardigt en betalen kopers te veel. De notaris is binnen deze grondspeculatie, in de leveringsfase, een uit hoofde van diens domeinmonopolie onmisbare schakel. De rol van de notaris lijkt daarbij de laatste tijd onder het rechterlijke vergrootglas te liggen. Door teleurgestelde beleggers zijn meerdere (tucht) procedures tegen notarissen aangespannen. Zij verwijten de notarissen daarbij onder meer dat zij onvoldoende zijn geïnformeerd, gewaarschuwd en ‘Belehrt’, waardoor zij nu opgescheept zitten met dure agrarische stukjes grond, ten aanzien waarvan naar verwachting nooit enige bestemmingswijziging zal plaatsvinden. Tijd om in dit artikel de rol en taak van de notaris bij (vermeende) grondspeculatie nader te bekijken.


Onpartijdigheid en onafhankelijkheid


Eén van de kernvereisten die de wet aan de notaris stelt, is dat hij onpartijdig en onafhankelijk optreedt, zo blijkt uit art. 17 lid 1 WNA. Hierbij dient voor ogen te worden gehouden dat de notaris ambtenaar én ondernemer is. De eisen van onpartijdigheid en onafhankelijkheid moeten dan ook in het licht van het ondernemerschap realistisch worden ingevuld.


De notaris dient eveneens te waken voor de schijn van partijdigheid of afhankelijkheid. Naast bijvoorbeeld zijn persoonlijke houding, kan de plaats waar de notaris zijn diensten verricht in dit kader van belang zijn. Een notaris die hypotheekakten passeert op het kantoor van de bank heeft de schijn tegen (Kamer voor het Notariaat Den Bosch 19 november 2009, ECLI:NL:TNOKSHE:2009:YC0355).


De notaris behartigt bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van de betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Een zorgplicht van de notaris kan bijvoorbeeld bestaan uit een bijzondere waarschuwingsplicht voor specifieke, aan relevante rechtshandelingen verbonden (financiële) risico’s (vergelijk Rechtbank Noord-Holland 21 maart 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:2288 en ook Kamer voor het Notariaat Amsterdam 15 augustus 2019, ECLI:NL:TNORAMS:2019:16).


Belehrung


De zorgplicht van de notaris houdt ook een informatieplicht in. De notaris heeft de plicht de partijen bij de akte te wijzen op de gevolgen die daaruit voortvloeien: de zogeheten Belehrungspflicht. Dit volgt uit art. 43 lid 1 WNA en ook uit de jurisprudentie, zie bijvoorbeeld Hoge Raad 20 januari 1989 (ECLI:NL:HR:1989:AD0586, Groningse huwelijksvoorwaarden) waarin de Hoge Raad oordeelde dat de zorgvuldigheidsplicht van de notaris, afhankelijk van de omstandigheden, kan meebrengen dat de notaris bij het passeren van een akte gehouden is cliënten te wijzen op de gevolgen die uit de inhoud van de akte voortvloeien. De Belehrungspflicht geldt ook ten aanzien van de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen. De notaris dient naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht.


De bijzondere waarschuwingsplicht van de notaris als bedoeld in art. 43 lid 1 WNA vindt in de praktijk soms alleen schriftelijk plaats. Er wordt dan, bij (vermeende) grondspeculatie, bijvoorbeeld een partijverklaring in de akte opgenomen met de volgende strekking: Koper is bekend - en het is aan hem door de verkoper meegedeeld - dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingswijzigingen van het verkochte zodat er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden. Koper is bekend - en het is aan hem door de verkoper meegedeeld - dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere - vergelijkbare - locaties gerealiseerd in het verleden geen garanties geven voor de onderhavige locatie. Koper heeft vrij toegang tot internet en heeft hiervan gebruikt gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed. Koper is bekend met - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notaris voldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandeling(en), in en voortvloeiende uit deze akte en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst, ondanks dat koper (zichzelf) niet meteen kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en heeft koper – voor zover van toepassing – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie ontvangen om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en risico’s.


www.pe-notariaat.nl


11


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40