RAPORT
w przeświadczeniu, że dla zachowania równowagi spadek popytu Pozycja Warszawy
wymaga spadku średniej ceny za jeden sprzedany pokój (ADR) i
takie właśnie myślenie stanowi równie wielki problem jak sam spa- Porównanie Warszawy z wybranymi konkurencyjnymi rynkami Eu-
dek popytu. Konkurowanie jedynie za pomocą cen jest rozwiąza- ropy pokazuje, że nasza stolica osiąga względnie dobre rezultaty,
niem bardzo krótkowzrocznym i w przyszłości może być źródłem biorąc pod uwagę walutę lokalną. Przy stawkach w złotówkach,
wielu różnych problemów. Kiedy spada popyt, a hotel wpada w w bieżącym roku warszawscy hotelarze trzymają się nieźle w obli-
panikę lub nie przeanalizuje w pełni wszystkich okoliczności, cena czu stosunkowo niewielkiego spadku obłożenia wynoszącego tylko
może łatwo spaść do poziomu, który niecały rok temu byłby nie do -12,4%. Również Budapeszt obserwuje stosunkowo niewielki spadek
zaakceptowania. Kiedy tak się stanie, wszelkie wysiłki włożone w cen (-4,2%) w świetle spadku popytu o ponad jedną piątą (-20,9%)
marketing i stabilizowanie cen w celu ustanowienia pozycji obiektu i wydaje się, że zrozumiał, że udzielanie zniżek tam, gdzie nie ma
na rynku zostają zrujnowane. popytu, po prostu nie ma sensu. Moskwa zaś dotkliwie odczuwa
O wiele skuteczniejszy jest ukierunkowany plan marketingowy. Dzię- 19,3-procentowy spadek cen pogarszający o 13,8% spadek obło-
ki przemyślanym działaniom marketingowym i mądrej polityce ce- żenia. Również Praga cierpi z powodu znacznego spadku obłoże-
nowej można poczynić znaczne oszczędności, nie tracąc właści- nia (-15,5%) i cen (-11,4%), zmniejszającego RevPAR (-25,1%).
wie na przychodach i nie ryzykując utraty swego miejsca na rynku.
Fundamentalne znaczenie będzie tu miało opracowanie strategii,
Zmiany procentowe w okresie styczeń–lipiec 2009 r. w
dzięki której hotel przyciągnie uwagę swoich potencjalnych gości i
porównaniu do tego samego okresu z roku 2008 (lokalna
waluta)
stanie się bardziej popularny, a co za tym idzie – zwiększy się liczba
Obłożenie ADR RevPAR
dokonywanych w nim rezerwacji.
Budapeszt -20.9% -4.2% -17.6%
– Na tym rynku gra nie polega na robieniu większych pieniędzy od
Moskwa -13.8% -19.3% -30.4%
konkurencji, tylko na upewnieniu się, że ponosimy mniejsze straty –
Praga -15.5% -11.4% -25.1%
wyjaśnia Elizabeth Randall, dyrektor generalny STR Global. – Wszyst-
Warszawa -12.4% 0.0% -12.4%
ko kręci się wokół podziału rynku. Hotele muszą najpierw ustalić,
jaka jest ich część rynku, a następnie przeanalizować wpływ każ- Źródło: STR Global
dej decyzji cenowej na swój współczynnik RevPAR (przychodu na
jeden dostępny pokój). Tendencje rynkowe pokazują niejasny obraz dla Warszawy. Jak
opisane zostało wcześniej, typowym wzorem dla rozciągniętej w
Pozycja Polski czasie wydajności hoteli są zmiany cen podążające za zmiana-
mi zapotrzebowania. Poniższy diagram ilustruje zmieniającą się
Aby w tym kontekście spojrzeć na polski rynek hotelowy, warto po- 12-miesięczną średnią dla Warszawy, która służy wyeliminowaniu
równać jego sytuację do sytuacji innych krajów w Europie. z danych wszelkiej sezonowości i wyraźnie pokazuje w przedziale
– Przez cały rok obserwowaliśmy, jak cztery główne regiony Europy czasu od 2005 do 2007 r., że najpierw musiało wzrosnąć obłożenie,
oddzielały się od siebie wyraźnymi liniami, z Europą Północną obie- zanim pojawiła się reakcja cenowa. Oczywiście, wchłonięcie zna-
rającą bardziej pozytywny kierunek i Europą Wschodnią z najwięk- czącego nadmiaru liczby pokoi hotelowych przed tym okresem
szą tendencją spadkową. Analizując wyniki z okresu styczeń–lipiec zajęło trochę czasu. Jednak kiedy obłożenie zaczęło spadać w
2009 r., zauważamy, że kiedy rynki umacniają się, związane jest to początkach 2007 r., ceny osiągnęły poziom szczytowy, a następnie
najczęściej z poprawą wyników dotyczących obłożenia, z kolei na ich wzrastanie stopniowo zwolniło. Podczas gdy obłożenie zdecy-
rynkach spadkowych przyczyną takiej sytuacji są niemal wyłącznie dowanie przesunęło się na wrogie terytorium w ostatnich miesią-
ciągłe obniżki cen – wyjaśnia Randall. cach, ADR jeszcze nie spadło tak nisko. Miejmy nadzieję, że war-
Jak pokazuje poniższa tabela, Polska zrealizowała właśnie najgor- szawskim hotelarzom udało się uniknąć pułapki obniżania cen w
szy z możliwych scenariusz. Przy spadku zapotrzebowania o 12,6%, celu pobudzania nieistniejącego zapotrzebowania, w przeciwnym
ceny spadły o 22,3% i stąd nieuchronny spadek RevPAR (-32,1%). wypadku najboleśniejsze jeszcze przed nami.
Główną przyczyną takiego spadku jest słaba kondycja ekonomicz-
na polskiego rynku zbytu w połączeniu z kurczeniem się rynku lo-
Chwiejna 12-procentowa zmiana w wydajności hoteli
kalnego, czy oczywiście tej części rynku lokalnego gotowej dobrze
w Warszawie (w złotych)
zapłacić za nocleg w hotelu.
Wydajność hoteli dla rynków europejskich (% zmiana w roku
2009 do lipca w stosunku do roku 2008, euro)
Obłożenie ADR Rev PAR
Europa -9,00% -12,10% -20,00%
Europa Wschodnia -16,90% -23,80% -36,70%
Europa Północna -5,80% -15,70% -20,60%
Europa Południowa -13,10% -8,20% -20,30%
Europa Zachodnia -8,00% -7,50% -14,90%
Polska -12,60% -22,30% -32,10%
Źródło: STR Global
Źródło: STR Global Przy stałych cenach w złotych dla Warszawy w okresie styczeń–li-
piec 2009 r. powodem spadku RevPAR dla stolicy jest malejące
obłożenie. Faktyczne obłożenie wynosi 58% i, pomimo że jest to
wartość niska, jest to jednak poprawa w stosunku do lat 2004–2007,
PaŹDZIeRNIK 2009 13
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52 |
Page 53 |
Page 54 |
Page 55 |
Page 56 |
Page 57 |
Page 58