54 SAN DIEGO YU-YU


MAY 16, 2012 Real Estate


不動産 Q & A インフレ対策


今年になって、主要メディアではこれから到来 するインフレに対してのニュースやコメントが多く 見られます。不況が続いているのになぜ？…とい う気もするのですが、不動産マーケットにも影響 が出てくるのでしょうか？ アメリカでは今後ドルの価値が下がり、その結 果としてインフレ傾向を予測するエコノミストたち の意見が多くなっています。実際に私たちの毎日 の生活にどのように影響するのか、注目すべき時 期が来ていると感じています。 　メディアではCPA (物価指数) などの統計を 使って、現在のインフレ動向を数字で紹介し始め ています。CPI (Consumer Price Index) 消費者物 価指数は2008年には1％でしたが、2012年現在 は3.8％となり、今年の暮れまでには5％を超え るという予測も出ています。


インフレ対策：レンタルの場合 保科みゆき 不動産エージェント


Remax エージェント。1982年より San Diego 在住。1988年9月より「不動産Q&A」 を執筆。ご質問、ご希望のある方は ☎858-551- 1140 (代表)、


☎858-335-3376 (日本語直通) まで。DRE#00991091


　すでにインフレ傾向の兆しは出ています。レン タルマーケットでは、レントの値上げの統計が出 始めているため、仕事や通学などで一定の期間 同じところに住む予定の方は、今のうちに長期リー ス契約の交渉を行なうのも一案です。 　サンディエゴにはレントコントロール規制がない ため、月々契約の場合、レント値上げはオーナー からの30日通知次第となります。規制としては、 過去12か月間に10％以上のレント値上げになる 場合のみ、オーナーからテナントへ最低60日間 前の通知が義務付けられているだけです。 　もしあなたがオーナーで、リース契約更新が近 づいている場合、まず近隣のレンタルマーケットを チェックしましょう。その結果次第で、グッドテナ ントをキープできる程度のレント値上げを適切に 行なうことで、テナントの入れ替わりに掛かる費 用をセーブできます。　 　とても良いテナントを持っていて、レント値上 げでそのテナントを失うことを恐れており、でき


る限り長く住んでもらいたいと考えている場合は、 毎年リース更新時になるべく値上げを行なうこと をお勧めします。 　テナントがグッドテナントだから値上げがない と思われてしまうと、数年後の値上げを理解して もらえなくなります。毎年、少しずつの値上げを 行なうことで、グッドテナントをキープしたいとい うあなたの誠意を納得してもらう方法が一番望ま しいと私は信じています。たとえ月々のレントが $10でも$20でも、何らかのレント値上げを行な うことにより、レントは毎年上がっていくという設 定をキープすることが重要となります (もちろん ダウンマーケットでは例外となります)。今まで値 上げをしなかったからという理由で、数年後に大 幅な値上げをした結果は必ずしもテナントの合意 を得られず、結果的に引越しされてしまう可能性 もあります。 　それよりは、テナントが了承できる範囲のわず かな値上げを行なうことが、結果として良いテナ ントをキープするベストなアプローチであると思 います。 　このコンセプトは、 るために、


常に良いテナントをキープす マーケット価格より少しだけ低いレント


を設定することが必要条件となります。自分たち は良いテナントだから、


他に移るよりも安いレント


で借りられるというイメージを守ることが重要です。 　グッドテナントをキープする最大の理由は、テ ナントの入れ替わりに掛かる費用と、その期間の 無収入を計算した金銭上の統計により導き出され るメリットにあります。


インフレ対策：購入、売却の場合


　20万ドル以下のマーケットは異常な勢いで変動 しています。クレージーな住宅市場の頃 (2000〜 2004年) に学生だった若い人たちには、マーケッ トがクラッシュしていた時の実際体験はありませ ん。彼らのもっぱらの関心はレントまたは購入の


どちらがよいのかという、毎日の生活のバジェッ ト、そして数字上の計算にあります。 　レンタルしている限り、毎年のレント値上げに 対しての対策は安価な所への引越しのみです。イ ンフレの波が来るという事実にどう対処するのか を考慮すると、やはり自分の居住地の購入が最も 安定した、望ましい結果となります。購入により、 将来の月々の住宅費用 (30年間) が固定される安 心感を得られる事実が、若い方たちの購入意欲 をサポートしています。 　変動利率のローンを持っている方は、至急リ ファイナンスの手続きを行なうことをお勧めします。 30年固定利率が4％以下というのは、アメリカの 歴史上でも最低記録ではないかと思われます。イ ンフレが到来すれば、もちろん利率も上昇するた め、今のうちの対策が必須となります。　 　現在、


First Time Buyer のマーケットが動いてい


ます。この価格帯マーケット ($220K or under) が 動くと、


次に買い替えバイヤーのマーケット ($300K


or over) が動き出します。これは、結婚や子供 の出産など、彼らの人生のステップアップにより、 手持ちの物件を売却して MOVEUP Buyer となり、 次の価格帯が活性化されるためです。 　彼らの動向が次のレベルの不動産マーケットを 刺激する原動力となります。今、私たちは、その 次のマーケット動向を注意してモニターする必要 があると思います。


 筆者閑談 「未確認」


　自己発見。未確認という言葉から、まだ自分の知 らない自己の可能性を探し続けるイメージが浮か びました。


知らない自分を探す。


たら、そこで自分を見失うような気がします。生涯 未確認のまま、まだ知らない自分自身の部分を常に 外から探し続けられたらいいなと考えています。


分かっていると思っ


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