This page contains a Flash digital edition of a book.
18 | 美国商业报告


商业报道


www.opp.org.uk | 2012年5月


作者 | Toby Stone 铁锈地带梅开二度


‘铁锈地带(Rust Belt)’是指曾经一度工业繁盛,现在却已衰落的一些重工业地带。在美国东南部就有 一些这样的城市,诸如罗彻斯特市(Rochester)、锡拉库萨市(Syracuse)和水牛城布法罗(Buffalo) 。这些城市在经济繁荣时期和衰退时期都没有得到充分发展。这些城市所提供的房产价值大多都在2万 欧元到4万欧元之间,收益率却高达25%到35%,甚至有些地区可能高达50%。同时资本增值的空间也很 广阔。这些铁锈地带提供的房地产具有高收益,同时拥有政府担保让买家免受通货膨胀和通货紧缩的风


险,这些能否让铁锈地带吸引更多的现金流?


美国纽约州西部的水牛城布法罗市 (Buffalo)在上一个经济衰退期大受 影响,然而目前美国经济的低迷对它 的影响却相对较小。布法罗市经济基 础深厚、房价合理、生活成本较低, 同时还拥有地理优势,这座城市的发 展越来越不可估量,这也体现在当前 收益率的异常上。


布法罗在多年以前就已经失去了 它的工业基础,所以在此次经济衰 退过程中,没有像底特律那样的工 业城市一样受到彻底的摧毁。布法 罗现在是四家大型银行总部的所在 地,分别是美国汇丰银行、拱石银行 (Keystone Bank)、第一尼亚加拉 银行(First Niagara)和A&T银行。 凉爽的气候和低价的电力资源,这些 促进布法罗成为重要的储藏和分配中 心。由于靠近尼亚加拉大瀑布,使得 这里又成为旅游胜地。这座城市再次 开发了自己的潜在能源,甩掉了重工


业城市的帽子。


作为美国房地产市场上最可支付的 城市之一,布法罗如同其他城市一样吸 引了一大批有创造性的人们来到此地, 这给本地居民的生活质量带来了积极的 影响,这里有著名的大学,同时以知识 经济为基础的商务量不断增长。


产业投入的现金流会让您获得持久的 收益,而不必依托资本增值。这样的 收益是可以预计的,而且会在很短的 时期内获益,通常是按月获取收益, 而不需要等到真正出售之后或再次融 资之后。


从另一方面讲,投资房地产的


“布法罗在多年以前就已经失去了它的工 业基础。布法罗现在是四家大型银行总部 的所在地,分别是美国汇丰银行、拱石银 行(Keystone Bank)、第一尼亚加拉银行 (First Niagara)和A&T银行。”


但是,由于贷款困难,此地大多 数人都不得不租赁房屋,导致房屋租 金比房屋的售价高很多,也因此出现 了不寻常的收益率。


在布法罗市这样的城市投资到底 会有什么利弊呢?


其中最有吸引力的因素是在房地


风险性也是存在的。比如说遇到一个 很差的租户,或者遇到拒付租金的情 况。有时候换一个新的热水器就可能 花去两个月的租金,这都会影响你的 整体投资回报。亦或者你在失去租户 一个月之后还没有找到新的租户,那 就不得不支付几百美元来自己弥补,


直到找到新的租户。因此正确的指导 和管理方式就显得至关重要。 如果本人不在布法罗,投资布法 罗的房地产难度会稍大一点。因此海 外房地产专家Alan Findlay 选择搬到 布法罗去充分挖掘利用这一商机。到 目前为止,他已经建立起来自己的房 地产投资项目组合,将这些房屋转售 给海外的地产投资者。


当地的地产开发商通过场外交 易或收楼的形式将房屋买下来或租赁 下来,然后雇佣当地的劳动力将其进 行翻新。当地的地产开发商青睐规模 经济的形式,运营大额数量的地产项 目,因为他们拥有全职的工程队伍, 同时在当地拥有足够多的合同交易, 这是非本地的地产开发商们所不具有 的优势。一旦他们完成房产项目的翻 新工作,就会将其以小额的利润出售 或出租。


Alan Findlay与当地的地产开发


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29