 KNOW HOW INWESTORA
Jeżeli już kupiliśmy lub posiadamy działkę w całej inwestycji. Dzięki temu unikniemy Pomoc fachowców
w konkretnej miejscowości, to warto zle- sytuacji, kiedy już kończymy budowę i za- Niedopracowany, źle sporządzony po-
cić opracowanie studium wykonalności stanawiamy się: „Co dalej?” albo „Mam czątkowy biznesplan spowoduje koniecz-
(feasibility study) dla danego obiektu. pusty hotel i nie wiem, jak go zapełnić” ność jego późniejszej aktualizacji. Będzie
W takim opracowaniu nie tylko zostanie – uważa Janusz Mitulski. podlegał dużej weryfikacji, podczas gdy
dokonana analiza rynku hotelowego. Po wykonaniu projektu architektoniczne- założone w nim procesy operacyjne nie
Profesjonalny konsultant wskaże też nam go jesteśmy w stanie oszacować struktu- będą realizowane na poziomie projektu
konkretny rodzaj obiektu hotelowego rę organizacyjną, liczbę zatrudnionych, architektonicznego. Przykładowo, zapro-
(typ, wielkość i standard), jaki w danym koszty wynagrodzenia, koszty materiało- jektowaliśmy budynek, który już na eta-
miejscu warto zbudować. Dobre anali- we itp. Przygotowujemy założenia, np. pie biznesplanu wyprzedza nasze działa-
zy powinny uwzględniać między innymi food cost (koszt artykułów potrzebnych nie w kwestii zatrudniania jak najmniejszej
wstępne szacunki co do zysku opera-
cyjnego, dzięki którym inwestor będzie
w stanie oszacować, jaki będzie miał
zwrot z danej inwestycji hotelowej – wyja-
śnia Janusz Mitulski z JM Promotion.
Ireneusz Dudek, dyrektor ds. inwestycyj-
nych sieci hoteli Qubus, uważa, że jeżeli
mamy pomysł na biznes hotelowy, to
musimy zdefiniować produkt pod wzglę-
dem technicznym, czyli jak ma wyglą-
dać obiekt i jakie standardy techniczne
ma spełniać. Trzeba dokonać katego-
ryzacji obiektu, co się wiąże z podaniem
danych dotyczących komfortu hotelu
(np. klimatyzacja, rodzaj wentylacji). Na
podstawie projektu technicznego obiek-
tu inwestor opracowuje standardy tech-
niczne, a następnie produkt marketingo-
wy. – Oczywiście pierwszą pozycją, którą
umieszczamy w kosztorysie biznesplanu,
jest koszt działki, na której ma powstać
foto: Shutterstock
hotel – dodaje Dudek.
Jeżeli mamy lokalizację i wiemy, że jest
popyt na dany rodzaj obiektu, to musi- do przygotowania oferowanych posił- liczby pracowników. Mamy niedoszaco-
my zadać sobie pytanie: Jaka będzie ków) średnio jest na poziomie 25%, ale wane koszty związane z częścią opera-
nasza grupy docelowa klientów? – Jest w zależności od strategii możemy przyjąć cyjną i trzeba się starać o refinansowanie
to strategia sprzedaży. Inaczej będziemy większy. To wszystko strategia sprzeda- kredytu, jeżeli pożyczyliśmy pieniądze
budować obiekt dla klientów indywidu- ży, bez której nie sporządzimy dobrego z banku.
alnych a inaczej – dla grup turystycznych biznesplanu. Dodatkowym elementem, Według Witolda Górskiego, aby przeko-
lub z myślą o konferencjach. Badanie o którym często się zapomina, jest system nać bank do skredytowania inwestycji
rynku pokaże nam, jaki to ma być hotel zarządzania obiektem. Nie musimy go hotelowej, trzeba sporządzić dobry biz-
(wielkość, liczba pokoi) i dla kogo prze- kupować przed wybudowaniem hotelu, nesplanu z pomocą renomowanej firmy,
znaczony. Na podstawie tych danych ale ważne, żeby wybrać go odpowied- np. Deloitte. Usługi specjalistycznej firmy
jesteśmy w stanie zrobić pierwsze założe- nio wcześniej. Przy małych obiektach nie są drogie, ale skuteczne, ponieważ pra-
nia biznesplanu. Znamy średnią cenę w ma to takiego znaczenia, ale przy dużych cują w niej fachowcy w danej dziedzinie.
danym miejscu dla danej klasy obiektu hotelach dobrze sparametryzowany sys- Zapewnia nam to też poczucie bezpie-
oraz roczne obłożenie. Badanie rynku tem zarządzania zastępuje osoby fizyczne czeństwa, że nasza inwestycja ma realne
pokaże nam także tendencję, w jakim i obniża koszty. Jeśli projekt budynku bę- założenia, co daje jakąś gwarancję po-
kierunku rozwija się dany region i na co dzie logiczny, w przyszłości będziemy po- wodzenia. Według banków biznesplan
możemy liczyć w przyszłości. Te dane są trzebować znacznie mniej pracowników ma się zamykać przy rocznym obłożeniu
niezbędne do oszacowania wstępnych do obsługi hotelu. – Mając te wszystkie 40%. – Jest to duży margines bezpieczeń-
przychodów – doradza Witold Tomasz elementy składowe, zaczynamy spisywać stwa – wyjaśnia konsultant.
Górski, dyrektor generalny Horest Hotel biznesplan. Szacujemy koszty inwestycji, – Bankowi należy przedstawić plano-
Consulting Group. kalkulujemy. Czy stopa zwrotu będzie wy- wane przychody ze sprzedaży w cy-
– Zazwyczaj jeśli inwestor nie zna się na ho- nosiła 10, 15, 20 lub 25 lat, zależy też od klu rocznym, jak i planowane koszty
telarstwie, to można przyjąć, że kluczowa lokalizacji. Inaczej spłacają się hotele na działalności, w tym też i takie, które są
jest jedna zasada: im wcześniej skorzysta- północy, a inaczej – na południu Polski. niezbędne do utrzymania zadeklaro-
my z porady profesjonalnego doradcy, Jak widać, badanie rynku na tym etapie wanego standardu usług. Istotna jest
tym lepiej powinniśmy dopracować nasz będzie bardzo pomocne – wyjaśnia Gór- umiejętność wykazania realności tych
produkt finalny oraz planowane wydatki ski z Horest Hotel Consulting Group. założeń, zarówno odnoszących się do
34
Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40  |  Page 41  |  Page 42  |  Page 43  |  Page 44  |  Page 45  |  Page 46