S
tel: je koopt een woning uit 1900. Je krijgt de sleutel en begint enthousiast aan de ver- bouwing om het huis tot jouw droomhuis te maken. Daar- voor moet dat ene verlaagde
plafond in de woonkamer eruit. Maar zodra je de eerste schrootjes verwijdert, komt er een zwaar aangetaste houten balk tevoorschijn. Wat blijkt? Meerdere houten balken tussen de begane grond en de eerste verdieping zijn aangetast door boktor en moeten worden vervangen. Wat nu? Is dit een verborgen gebrek? En kun je met de schade terug naar de verko- per? Corine Jansen, juridisch specialist bij Vereniging Eigen Huis, geeft antwoord.
Niet zwart-wit Een verborgen gebrek is een gebrek dat je bij de koop niet hebt gezien en dat je pas ontdekt nadat je eigenaar bent geworden. Verborgen gebreken komen vaak pas aan het licht als nieuwe bewoners gaan verbouwen. Ze halen een vloer, plafond of voorzetwand weg en ontdekken daar- achter bijvoorbeeld ongedierte, houtrot, vocht of schimmel. Jansen legt uit: “Dat een gebrek verborgen was, betekent niet automatisch dat de verkoper ervoor aansprakelijk is. De aansprakelijkheid hangt af van veel factoren, het is niet zo zwart-wit.” Allereerst is belangrijk wat er in het contract staat. “Meestal wordt voor een bestaande woning de modelkoopover- eenkomst gebruikt. Daarin staat dat de koper de woning aanvaardt in de staat waarin die zich bevindt, met alle zicht- bare en onzichtbare gebreken. Maar er staat ook dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Als een gebrek dat normale gebruik belemmert, kan de verkoper aansprakelijk zijn”, verheldert Jansen. Voor de woning uit het voorbeeld is
onder andere van belang hoe ernstig de aantasting is. Hoe ernstiger het gebrek, hoe sneller het normale gebruik wordt belemmerd. Jansen licht toe: “Als één balk plaatselijk is aangetast en relatief eenvou- dig kan worden vervangen, staat dat het normale gebruik van de woning waar- schijnlijk niet in de weg. Dat kan anders zijn als meerdere of alle dragende balken zijn aangetast en de vloer daardoor niet meer veilig is.”
Minder hoge eisen Ook de leeftijd van de woning speelt mee bij de vraag of het gebrek het normale ge- bruik belemmert. Bij een oudere woning mag je doorgaans minder hoge eisen stel- len aan de eigenschappen die nodig zijn om er normaal in te kunnen wonen dan bij een nieuwere woning. Dat betekent volgens Jansen niet dat je bij een huis uit 1900 ieder gebrek maar moet accepteren. Maar je moet als koper bij zo’n woning eerder rekening houden met veroudering. Stel dat het huis uit 1900 bijvoorbeeld nog het oorspronkelijke dak heeft, dan kun je er rekening mee houden dat dat na honderd jaar een keer aan vervanging toe is.
Kritisch kijken Daarnaast is belangrijk wat de koper voor- afgaand aan de koop heeft onderzocht. Als je een bestaand huis koopt, heb je een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je voordat je een woning koopt onderzoek moet doen naar onder meer de bouwkun- dige staat van de woning. Ontdek je na de overdracht een gebrek dat je vóór de koop met voldoende onderzoek had kunnen ontdekken, dan ben je meestal zelf ver- antwoordelijk voor de herstelkosten. Er is volgens Jansen geen vast lijstje met dingen die je moet hebben gedaan om aan de onderzoeksplicht te voldoen. Maar ze adviseert de verkoopinformatie
43
de verkoper ervoor aansprakelijk is.”
Corine Jansen Juridisch specialist, Vereniging Eigen Huis
automatisch dat
“Dat een gebrek verborgen was, betekent niet
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52 |
Page 53 |
Page 54 |
Page 55 |
Page 56 |
Page 57 |
Page 58 |
Page 59 |
Page 60
