tekst • Dorine van Kesteren


helpdesk


Klaǹȋtȩȝ ɐǽkeȸ ǶȡȢr ȻȘecȊɄȩ cȢȚțunȎǹǽɄiȩ daȝ ǶȡȢr ǾoɉɄǵn oǾ ȞȀlǽɃiȈhȩȏǷ


De tuchtrechter oordeelt of de handelwijze van de makelaar of taxateur conform de interne re- gelgeving is geweest. NRVT en NVM hebben het tuchtrecht on- dergebracht in een onafhankelij- ke stichting. VBO Makelaar en SCVM werken met het Tuchtcol- lege Makelaardij Nederland. De tuchtzaken van Vastgoedpro ten slotte worden behandeld door de Geschillencommissie


Makelaar-


dij in Den Haag. Alle tuchtcolle- ges hebben gemeen dat zij let- terlijk en figuurlijk op afstand staan van het bestuur van de branche- of beroepsorganisatie. Vaak is de voorzitter een jurist/ rechter.


KLACHTEN


Stel dat een taxateur een grote fout heeft gemaakt in het taxatie- rapport. Of een makelaar heeft verzuimd een opdrachtgever tij- dig te informeren over een tegen- bod of ten onrechte toegezegd aan een potentiële koper dat de zolderverdieping met schuin dak absoluut kan worden uitge- bouwd. Mensen die


hierdoor


rechtstreeks in hun belangen zijn getroffen, kunnen een klacht in- dienen. Dit noemen we belang- hebbenden. Daarnaast dienen NVM, VBO Makelaar, Vastgoed- pro, SCVM en NRVT soms zélf een klacht in tegen een beroeps- genoot die bij hen is aangesloten. Klagers mogen overigens niet eindeloos wachten met het indie- nen van een klacht. NRVT eist dat iemand binnen drie jaar nadat hij bekend is geworden met het klachtwaardig handelen, in actie moet komen. VBO en SCVM kennen zelfs een termijn van één jaar. In ieder geval is het niet meer mogelijk om klachten in te dienen als het gewraakte handelen of nalaten langer dan vijf jaar geleden is.


In de praktijk komen klachten vaker voort uit een slechte com- municatie dan uit fouten of nala-


tigheid. Het kan dus best het proberen waard zijn om vóór de formele procedure in overleg te treden met de klager. Misschien lukt het om tot een oplossing te komen en wil de klager zijn klacht intrekken. Maar let op: zo’n onderlinge afspraak staat niet in de weg dat de branche- of beroepsorganisatie de


klacht


voortzet. In dat geval ben je er dus nog steeds niet van af.


PROCEDURE


De eerste stap is dat de klager formeel een schriftelijke klacht indient bij het dienstdoende tuchtcollege. De makelaar of taxateur in kwestie krijgt vervol- gens vier weken de tijd om schriftelijk te reageren in een verweerschrift. Binnen een week of zes daarna vindt een mondelinge behandeling plaats. De uitspraak wordt niet meteen gedaan, maar volgt op papier, doorgaans na een paar weken. De klager heeft geen verschij- ningsplicht op de zitting. Maar als de branche- of beroepsorga- nisatie de klacht heeft inge- diend, dan moet er wel een ver- tegenwoordiger aanwezig zijn. De reglementen van NRVT bepa- len dat de beklaagde wél moet verschijnen. Bij de makelaars- verenigingen is die verplichting er niet. Maar in algemene zin kan je wel zeggen dat het verstandig is om te verschijnen. Tijdens de zitting kan je bijvoorbeeld getui- gen en deskundigen oproepen die jouw standpunt onderbou- wen.


ADVOCAAT


In het tuchtrecht is het primair te doen om waarheidsvinding, her- stel van vertrouwen en het be- vorderen van de professionele dienstverlening. Het gaat dus op de zitting vaak meer om feitelijke dan om juridische argumenten. Heeft een makelaar of taxateur zijn geheimhoudingsplicht ge-


schonden en de goede naam van de beroepsgroep in gevaar ge- bracht – of niet? Heeft hij een beroepsfout gemaakt – of niet? Al met al betekent dit dat een advocaat niet altijd een meer- waarde heeft.


Klagers laten zich soms wel bij- staan door een advocaat. Het tuchtrecht is namelijk een rela- tief snelle en goedkope manier om een zaak te laten beoordelen door vakgenoten van de beklaag- de makelaar of taxateur. Sommi- ge klagers zien dit als een goede voorbereiding op een ‘gewone’ rechtszaak. De tuchtrechter oor- deelt weliswaar niet over aan- sprakelijkheid of schadevergoe- ding – daarvoor moet de klager naar de civiele rechter – maar geeft wel een oordeel over het al dan niet schenden van de profes- sionele standaard. In zulke ge- vallen kan het toch raadzaam zijn om ook als beklaagde een advo- caat in te schakelen. Want alles wat je zegt, ieder stuk dat je laat zien, iedere e-mail, kan tegen je worden gebruikt in een eventue- le civielrechtelijke procedure. Overigens is de civiele rechter niet gebonden aan de uitspraak van de tuchtrechter. Beide rech- ters toetsen aan andere normen. Iets wat tuchtrechtelijk laakbaar is, hoeft volgens het burgerlijk recht niet onrechtmatig te zijn. En ook als wél een onrechtmatige daad is gepleegd, is er niet altijd sprake van aansprakelijkheid, schade en een causaal verband tussen de schade en het optre- den van de makelaar of taxateur. De Hoge Raad heeft in 2017 be- paald dat civiele rechters die anders oordelen dan de tucht- rechter, dit wel extra moeten motiveren.


SANCTIES


In oplopende ernst zijn de moge- lijke uitspraken van de tucht- rechter: klacht ongegrond, klacht gegrond maar geen sanctie,


waarschuwing, berisping, tijde- lijke schorsing (maximaal een jaar) en ontzetting uit het ambt. Daarnaast kan de tuchtrechter een boete opleggen: bij NVM en NRVT maximaal 50.000 euro. Zo’n boete betaalt de beklaagde niet rechtstreeks aan de klager, maar aan NVM, VBO Makelaar, Vastgoedpro, SCVM of NRVT (bij VBO en SCVM aan de stich- ting die de tuchtrechtspraak verzorgt).


Bij NVM en NRVT kan je in hoger beroep als je het niet eens bent met de uitspraak. Bij VBO Makelaar, SCVM en Vastgoed- pro is dit niet mogelijk. In een enkel geval staat ook de route van de civiele rechter open. Als de ‘inhoud of wijze van tot- standkoming’ van de uitspraak van de tuchtrechter ‘naar maat- staven van redelijkheid en bil- lijkheid onaanvaardbaar’ is, kan deze rechter de uitspraak ver- nietigen. Maar dit is zeer uitzon- derlijk.


‘Ne bis in idem’ is een funda- menteel beginsel in ons straf- recht: mensen kunnen nooit twee keer terechtstaan voor hetzelfde feit. In het tuchtrecht kan dit wel. Een makelaar/taxa- teur die lid is van een make- laarsvereniging én is aangeslo- ten bij NRVT, kan voor dezelfde overtreding twee keer worden aangeklaagd. Beide organisa- ties hanteren verschillende ge- drags-regels. En het is natuur- lijk ook niet de bedoeling dat een makelaar/taxateur die bij de ene organisatie wordt geroy- eerd, gewoon aangesloten blijft bij de andere.


Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van de Sande Berndsen Advocaten te Rotterdam


(vandesandeadvocaten.nl). 41


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40  |  Page 41  |  Page 42  |  Page 43  |  Page 44