房地产 real estate 贷 款


在房地产交易当中，很重要的一个环节就是首付和贷 款。选择一家好的贷款机构和一份有利于您的贷款计划，不 仅对于您的安家置业会有很大的影响，对您每个月的供房 还贷也会有很大的帮助。相对来说，海外人士想在美国银行 取得买房贷款比较困难，除非在该银行有相关的存款、投 资或其它的活跃账户往来。永久居民，即绿卡持有人，则 是要通过资格预审(pre-qualification)后才有可能获得住房贷 款。不同银行的放贷政策和条件都不一样，通常为人们所 熟知的贷款机构有Lloydas TSB, Wells Fargo Bank(富国银 行), Bank of America(美国银行)等。贷款机构会详细审核您 的收入证明、财务资料、信用报告等，然后根据您所提供的 预购房产信息，给您一个比较确实的贷款金额。通常，美国 的贷款价值比率(LTV)为60%，也就是说如果您想要购买一 套价值50万美元的房产，一旦银行批准放贷，您将可能获得 $500,000*60%=$300,000的贷款。


美国的贷款利率一般分为固定利率和浮动利率两种。前 者在贷款期内的本金与利息支付额都是固定的，贷款期限以 15年和30年最为常见，也有更长或较短的；而后者通常是在 开始的3年或更长的期限内给您一个较低的利率，过了这个 期限后每年根据某个金融指数的升降调整当年的利率，但这 种借贷方式存在一定的风险。


除了向贷款机构申请房贷，购房者也可以向卖方本身进 行贷款，我们称之为卖方融资。不过无论采用哪一种贷款方 式，购房者都必须确保每月按时还款。如果购房者在借款后 连续拖欠超过一定期限，贷款方就有权利向法院上诉要求收 回房产。同时，购房者先前所递交的首付也将不予以退还。 因此，为避免不必要的损失，购房者在贷款前应仔细权衡个 人实际的经济条件，量力而行。


海外置业新方式——银联卡


在海外购房置业，如何将资金转移到位，一直是困扰许 多国人的重要问题。2007年国家颁布的《个人外汇管理办 法实施细则》，对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管 理，规定每人每年境外结汇总额不得超过5万美元。这一规 定为想要在海外投资买房的中国人带来了不小的限制。大部 分购房者必须先在香港开户，将资金转移到香港的银行，再 经由香港转到美国，最后实施购买计划。这一过程不仅会产 生一笔不小的额外花销，费时费力，也很容易使得投资者错 过最好的购买时机。


现在，银联(Union Pay)和Ni Hao Destination房产经纪 公司合作推出了一种全新的购房支付方式。如果您拥有一张 银行借记卡，上面含有银联Union Pay)标识，（不能同时含 有Visa或Master标识），并在该银行账户中拥有足够的资金 支付房款总额，您就可以直接在美国刷卡付款买房。举例来 说，如果您想在夏威夷投资购买一栋50万美元的房产，您 可以事先到银行将您的单笔消费额度提到最高，然后通过


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Ni Hao Destination房产经纪公司进行先前一系列的操作流 程。当到达付款环节时，您可以先使用您的借记卡向Ni Hao Destination房产经纪公司刷卡支付50万美元。因为受法律限 制，刷卡单笔消费总额最高不得超过10万美元，所以您必须 重复5次“刷卡、输入密码、签字”的过程。（如果您想购 买的房产为100万美元，您则需要刷10次，以此类推。）当 交易成功后，Ni Hao Destination房产经纪公司会以其公司 的名义出具一张50万美元的支票，替您交给第三方责任机构 （Escrow），待其审核通过后，完成最终的过户手续。付 款过程中，您每刷一次卡，可能会产生22美分至1美元左右 的手续费，但相信这对于整个购房程序来说是微不足道的。 有了银联卡(Union Pay)这一全新的付款方式，一切都 变得简单、方便，投资者将再也不用为海外购房付款的问题 而担心了。看到这里，您是否也有些心动了呢？赶快行动起 来，为自己寻找一栋梦想的住宅吧！


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