房地产 real estate 税 收


在国外，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房 产税，它是保持一个国家财政稳定的重要税收。而如今，各 项税收也成了投资者在海外购房置业时最关心的问题之一。 一些投资者认为，在美国买房税收过高，投资人很难获得较 大利润。拥有丰富从业经验的房产经纪人Patrick说，事实上 只要您事先做足功课，了解美国各州的不同政策，聘请专业 的注册会计师帮你核算，便可通过正规合法的途径将税款减 到最低。以下几个简单的例子，会帮助您更直观地了解到美 国的各项税收，以及如何有效地抵扣您的房产税。 就最基本的房产税来说，美国大部分地区在0.5%-2% 之间。如果您进行房产投资，那么您还需缴纳资本收益税。 假设您购买了一套50万美元的房产，随着房地产业景气的逐 渐回升，现在您以80万美元的价格将此套房产出售，那么 您将从中获利30万美元。此时，按规定您必须缴纳利润的 15%作为资产收益税。除此之外，各个州还将根据自己的 税率，要求您缴纳额外的特殊资本收益税。举例来说，纽约 的特殊资本收益率为10.5%，那么您所需缴纳的税款应当为 $300,000*15%=$45,000，加上300,000*10.5%=$31,500 ，合计$76,500。的确，这看起来是个很庞大的数字，但如 果您在规定期限内将这30万美元用于投资另一处新的房产， 您将无需缴纳上述税款，这便是所谓的”1031递延税款”交 易方式。另外，如果您所出售的这套房产为自用住房，您也 有可能获得资本收益税的豁免。按照现行政策，一套本人住 满2年以上的住宅出售，如房主是单身，其购入与售出的差 价不超过25万美元，即可免税；如是已婚家庭，差价不超过 50万美元，也可免税。由此可见，若您已拥有另一半，这30


万美元的收益将无需缴纳资本收益税；若您是未婚，则只需 支付($300,000-$250,000)*15%=$7,500的资本收益税。这 意味着很多时候美国房屋的出售几乎是免去资本收益税的。 不仅如此，如果您将自己的房子出租，每月收取固定 租金，您的个人所得税也可以通过一定的方式抵扣。例如 您将自己的房产以每年100,000美元的价格出租。在此期 间，您每一季度需花费5,000美元对房子进行维修、保养； 每月需支付2000美元的物业管理费；每年需缴纳5,000美元 的房产税。那么您实际的个人所得为$100,000-$5,000*4- $2,000*12-$5,000=$41,000，而您所要缴纳的个人所得税 也将以这41,000美金为基数开始计算。这样一来，税收是不 是相对就减轻了很多呢？


最后，我还想强调一个经常被误解的概念，那就是“外 国人投资房地产税”(FIRPTA)。很多人认为，这也是一种税 收。其实不然，FIRPTA更像是一种押金，政府暂时冻结您所 售房产价格的10%作为保证金，当Escrow(第三方托管机构) 审核完所有材料，确认您已缴纳各项税款，完成与买家之间 的过户手续后，便会全额返还这一笔金额，所以您无须担心 多一笔额外支出。


其实，在美国很多地方政府都将房产税的大部分用于支 付学区义务教育、改善治安和公共环境，他们在改善这些的 同时，也带动了房价的升值。可以说，美国的房地产税收充 分体现了“取之于民、用之于民”的理念。许多美国的老百 姓都认为，自己今天所缴纳的房产税，其实是为了孩子在今 后的十几年里可以享受良好的义务教育，那么，何乐而不为 呢。


威基基不仅有迷人的阳光海滩，更有世界顶级的奢侈品商店。同时，它也是美国56个州中距离中国最近的一个。在威基基购买高级公寓投资回报率 很高，您不仅可以把它当作长期住所、度假公寓；当您身在别处时您也可以将它出租，享受业主的收益。Capitol Place、Allure、以及特郎普威基基 海滩步道使我们最为推荐的三处房产。想要了解更多信息，请发送邮件至 aachauer@nihao-destinations.com 或拨打咨询电话+1-808-386-7556， 联系人苗晓华(Anna)。您也可以登录www.capitolplace.com www.allurewaikiki.com 或www.trumpwaikiki.com


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