PRAWO / ADWOKACI Nowelizacja prawa najmu - co musimy wiedzieć? Projekt niemieckiego rządu CDU i FDP dotyczący zmian w prawie


najmu został zatwierdzony przez niemiecki Bundesrat w lutym tego roku. Zmiana ustawy weszła w życie 1 maja 2013 r. Zmiany ustawy mają głównie na celu wsparcie energooszczędnej modernizacji mieszkań. Łatwiejsze będzie zatem podjęcie przyjaznej dla środowi- ska modernizacji. Ułatwieniu ma ulec z jednej strony eksmisja uciążliwych lokatorów, którzy od lat nie pokrywają czynszu. Z drugiej strony lokatorzy zyskują większą ochronę przed rozwiązaniem umowy najmu ze względu na własne potrzeby mieszkaniowe wynajmującego i przed zbyt rychłymi podwyżkami czynszu. Nie da się jeszcze ocenić, czy zmiany w ustawie zostały sprawiedliwie


rozdzielone w stosunku do wynajmującego i najemcy. Związki właścicieli (Eigentümerverbände) wypowiadają się pozytywnie co do danych zmian, jednak związki najemców krytykują niniejszą nowelizację.


Jakie konkretne zmiany obowiązują od 1 maja? "Modernizacja energii"


- ograniczenie obniżenia czynszu Do tej pory lokator mógł ubiegać się o zmniejszenie czynszu na


okres budowy, jeżeli wynajmujący zdecydował się na modernizację swoich obiektów. Obniżenie czynszu zależało do tej pory od ograni- czeń i hałasu powstałego wskutek prac budowlanych. Zgodnie z no- wym prawem nie jest możliwe obniżenie czynszu mimo pogorszenia warunków najmu, jeżeli modernizacja obiektu ma na celu zaosz- czędzenie energii. Lokator nie może w ciągu pierwszych trzech miesięcy obniżyć czynszu, nawet jeżeli jest głośno, brudno, lub dochodzi do tymczasowych awarii wody czy ogrzewania. Obniżenie czynszu może nastąpić dopiero po upływie czterech miesięcy od rozpoczęcia prac budowlanych. Modernizacja obiektu może nastąpić w celu montażu izolacji


ciepłej, czy też montażu paneli fotowoltaicznych. Znaczenie ma jedynie korzyść ekonomiczna energii, która wiąże się z daną moderni- zacją. Obojętne jest, czy modernizacja wpływa równocześnie na obni- żenie czynszu lokatora. Wynajmujący może przykładowo zwiększyć czynsz do 11 % w skali rocznej, jeżeli podjął się on unowocześnienia ogrzewania. Niezależnie od tego, czy dana modernizacja wiąże się z oszczędnością energii, czy też nie. Co do zasady lokator zyskuje jednak na redukcji kosztów za energię i ogrzewanie. Koszty, które powstały w skutek modernizacji, która miała na celu


ochronę klimatu, nie mogą jednak zostać nałożone na lokatora. Sytuacja ta ma miejsce, kiedy wynajmujący montuje instalację solarną, której prąd przepływa do publicznej sieci.


Nadmierne obciążenie finansowe


- ochrona lokatorów pozostaje Lokator mógł się do tej pory powołać na nadmierne obciążenie


finansowe i w ten sposób opóźnić termin rozpoczęcia prac budowla- nych. Przed rozpoczęciem prac budowlanych sąd musiał zdecydować, czy związana z modernizacją podwyżka czynszu w rzeczywistości sta- nowi dla niego nadmierne obciążenie finansowe. Nowelizacja odwró- ciła zaledwie dany sposób postępowania, nie zmniejszając ochrony lokatorów. Trzy miesiące przed rozpoczęciem prac budowlanych wynajmujący


musi zgłosić lokatorom termin rozpoczęcia modernizacji. Lokator z ko- lei ma miesiąc czasu na to, aby pisemnie zgłosić swoje nadmierne obciążenie finansowe. Prace budowlane mogą jednak zostać planowo rozpoczęte, niezależnie od zarzutów lokatora. Sytuacja finansowa danego lokatora zostaje dopiero wtedy przeanalizowana, kiedy ma nastąpić podwyżka czynszu. Jeżeli zostaje przyjęte obciążenie finansowe najemcy, które zostało zgłoszone pisemnie i w terminie, wynajmujący nie może - mimo modernizacji - podwyższyć czynszu.


Ułatwienie eksmisji uciążliwych lokatorów Pozwy o nakaz opuszczenia mieszkania muszą zostać opracowane


przez sądy priorytetowo. Możliwe jest nawet uzyskanie tzw. rozporzą- dzenia tymczasowego (einstweiligen Verfügung), które ułatwia


KONTAKTY | 10 | KONTAKTY


wcześniejszą eksmisję lokatora. Wynajmujący może dodatkowo starać się o uzyskanie zabezpieczenia finansowego na okres rozprawy o eksmisję. Sąd zarządza wtedy wypłacenia wymaganego czynszu w celu zabezpieczenia wynajmującego przed stratami finansowymi. W sytuacji, w której w celu utrudnienia eksmisji mieszkanie zostaje zamieszkane przez rzekomego podnajemcę, komornik może bezpro- blemowo i szybko uzyskać nakaz eksmisji przeciwko danemu podna- jemcy. Tzw. "Berliner Räumung" umożliwia ponadto komornikowi przepro-


wadzenie eksmisji bez usuwania rzeczy znajdujących się w lokalu. Przed nowelizacją rzeczy znajdujące się w lokalu musiały zostać usunięte przez komornika i zwrócone eksmitowanemu. W ten sposób powstałe koszta musiały zostać pokryte przez wynajmującego.


Ochrona lokatorów w mieszkaniach własnościowych Nowelizacja zabrania jednak tzw. "Münchner Modell". Dany model umożliwiał rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, bez dotrzymywania obowiązującego 3-letniego terminu na wypowiedzenie umowy, jeżeli mieszkanie pod wynajem zostało przekształcone na mieszkanie własnościowe. Luka prawna, która poprzez założenie spółki cywilno- prawnej dopuszczała takie wcześniejsze rozwiązanie umowy, została usunięta.


Podwyżka czynszu


- wolniejsze tempo wzrostu Według starego prawa wynajmujący mógł w ciągu trzech lat


podnieść czynsz o maksymalnie 20 procent (tzw. Kappungsgrenze). Z dniem 1 maja tego roku każdy rząd Landu (Landesregierung) ma prawo obniżyć daną granicę do 15 procent. Oznacza to, iż w ciągu trzech lat wynajmujący będzie mógł podnieść czynsz o maksymalnie 15 procent. Górną granicę tworzy nadal tzw. czynsz typowy dla danego miejsca (ortsübliche Vergleichsmiete). Kappungsgrenze nie obowiązuje jednak, jeżeli lokal zostaje wyna-


jęty nowym lokatorom. Wynajmujący może wtedy bez problemu usta- lić wyższy czynsz.


Czynsz typowy dla danego miejsca Jeżeli czynsz za mieszkanie wynosi mniej niż czynsz porównywal-


nych mieszkań w danej okolicy, wynajmujący może żądać wyższego czynszu, ale jedynie zgodnie z powyższą zasadą. Wpływ na wysokość czynszu typowego dla danego miejsca ma również typowy dla danej okolicy standard energetyczny. Wysokość czynszu może kierować się według danej granicy, nawet jeżeli dane mieszkanie nie odpowiada danemu standardowi.


Kaucja


Nowelizacja nie wnosi zmian dotyczących kaucji za wynajem mieszkania. Wynajmujący może zatem nadal żądać zabezpieczenia o maksymalnej wysokości trzech miesięcznych opłat za dane mieszkanie (netto). Zapłata może być uiszczona na raz lub w trzech ratach. Nowelizacja umożliwia jednak bezterminowe wypowiedzenie umowy, jeżeli nowy lokator zalega z dwoma ratami.


Oskar Gostomski - Derra, Meyer & Partner, Adwokat


Page 1  |  Page 2  |  Page 3  |  Page 4  |  Page 5  |  Page 6  |  Page 7  |  Page 8  |  Page 9  |  Page 10  |  Page 11  |  Page 12  |  Page 13  |  Page 14  |  Page 15  |  Page 16  |  Page 17  |  Page 18  |  Page 19  |  Page 20  |  Page 21  |  Page 22  |  Page 23  |  Page 24  |  Page 25  |  Page 26  |  Page 27  |  Page 28  |  Page 29  |  Page 30  |  Page 31  |  Page 32  |  Page 33  |  Page 34  |  Page 35  |  Page 36  |  Page 37  |  Page 38  |  Page 39  |  Page 40