“V
ooral naoorlogse flats zijn geschikt voor optoppen. En dan met name de wat lagere galerij- en portiek- flats uit de jaren vijftig, zestig
en zeventig.” Aan het woord is Bram Hertzberger van Creative City Solutions. Hij vertelt wat een Vereniging van Eigenaars (VvE) eraan heeft en of het optoppen overal zomaar kan. “De bestaande fundering en draagconstructie moeten het extra gewicht kunnen dragen. We adviseren daarom altijd een haalbaarheidsstudie om te bepalen of een pand geschikt is. Die kijkt naar drie punten: de construc- tie en de fundering, de ruimtelijke plannen van de gemeente, en de financiën. Met het rapport in handen weet je pas echt of het pand geschikt is en kun je onderbouwde keuzes maken.” Met name het ruimtelijk beleid van de gemeente is een van de grootste uitdagingen. Zo kunnen par- keernormen optoppen lastig maken. Maar Hertzberger merkt op: “Nu er meer woningen moeten komen, zien we dat gemeenten flexibeler naar de regels kijken.”
Tegenover elkaar Als je weet dat je pand geschikt is, begin je met een van de lastigste onderdelen: het besluitvor- mingstraject. Alle appartementseigenaren moeten namelijk toestemming geven voor het optop- pen van het gebouw. En dat is niet altijd makkelijk. Verschillende partijen staan ogenschijnlijk tegenover elkaar. Appartementseige- naren willen een goed onderhouden gebouw
voor het behoud van de waarde van hun woning. Verhuurders binnen datzelfde pand hebben minder affectie met de VvE, maar door regelgeving moeten zij wel verduurzamen en onderhouden. En tot slot de instituten, zoals woningcorporaties. Hertz- berger: “Zij moeten gezamenlijk een plan maken. Uiteindelijk willen ze allemaal een ding: een goed gebouw. Daar kunnen ze elkaar vinden.”
Behapbaar Niet iedereen zit op zo’n enorm project als op- toppen te wachten of heeft de kennis in huis om de juiste beslissingen te nemen. Creative City Solutions begeleidt VvE’s met kennissessies en de besluitvorming. Hertzberger: “Met onze adviezen proberen we om het behapbaar en daarmee begrij- pelijk te maken voor alle partijen. Een VvE moet het besluit kunnen nemen op basis van onderzoek en goed onderbouwde informatie. Dat kost tijd, iedereen moet betrokken worden en begrijpen wat er gaat gebeuren.” Optoppen kan voordelen hebben voor een VvE. De nieuwe appartementen kunnen worden verkocht. De opbrengst gaat naar de gezamenlijke eigenaars, die kunnen besluiten om een financiële reserve op te bouwen voor de VvE. Alle appartementseigena- ren profiteren hiervan. De maandelijkse bijdragen kunnen worden verlaagd of de VvE kan hiermee groot onderhoud plegen of verduurzamings- maatregelen nemen. Dit drukt de energiekosten en verhoogt de waarde van de appartementen. Hertzberger: “Appartementencomplexen moeten verduurzamen, maar dat is voor veel VvE’s financi- eel niet haalbaar. Door de extra bouwlaag, wordt automatisch een nieuw dak geplaatst. Doordat je daar als VvE dan geen omkijken meer naar hebt, is dit een enorme besparing in de onderhoudskos- ten.” Daarnaast maken de bijkomende renovaties aan gevels of gemeenschappelijke ruimtes het gebouw aantrekkelijker en verhoogt de totale marktwaarde. In Amsterdam Buitenveldert ging een VvE aan de slag met optoppen. Het pand uit de jaren
49
Page 1 |
Page 2 |
Page 3 |
Page 4 |
Page 5 |
Page 6 |
Page 7 |
Page 8 |
Page 9 |
Page 10 |
Page 11 |
Page 12 |
Page 13 |
Page 14 |
Page 15 |
Page 16 |
Page 17 |
Page 18 |
Page 19 |
Page 20 |
Page 21 |
Page 22 |
Page 23 |
Page 24 |
Page 25 |
Page 26 |
Page 27 |
Page 28 |
Page 29 |
Page 30 |
Page 31 |
Page 32 |
Page 33 |
Page 34 |
Page 35 |
Page 36 |
Page 37 |
Page 38 |
Page 39 |
Page 40 |
Page 41 |
Page 42 |
Page 43 |
Page 44 |
Page 45 |
Page 46 |
Page 47 |
Page 48 |
Page 49 |
Page 50 |
Page 51 |
Page 52 |
Page 53 |
Page 54 |
Page 55 |
Page 56 |
Page 57 |
Page 58 |
Page 59 |
Page 60
