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Entrepôt Prologis à l’Isle d’Abeau développé en blanc


nique d’offre de qualité. Nous avons jugé judi- cieux de créer un produit pour répondre à la demande exprimée. Un bail a été signé il y a 2 j pour l’intégralité du bâtiment avec SPI Logistic.


SCMag : D’une manière générale, quels sont vos critères pour lancer un projet en blanc ? F.R. : Nous réalisons d’abord une analyse de l’offre et la demande. Si l’offre est supérieure à la demande, vous n’avez aucune chance de réussir votre projet. Un bâtiment neuf coûte tou- jours plus cher car les prix des terrains et de la construction ont augmenté, avec en outre des normes constructives actuelles plus contrai- gnantes qu’auparavant. Le loyer attendu est for- cément plus élevé. Dans une situation excéden- taire de l’offre, les prix ont tendance à baisser et la rentabilité est moins évidente. A l’inverse, si la demande est supérieure à l’offre, les prix montent et tendent vers un prix d’équilibre qui correspondra davantage à ceux d’un projet lancé en blanc.


SCMag : Quel objectif aviez-vous initialement défini en matière de délai de location ? F.R. : Nous nous étions fixés l’objectif raison- nable de les louer en 12 mois post-livraison. Au Havre, nous sommes en moyenne à 3-4 mois après la livraison, et à Lyon à 1 mois avant la livraison. Nous sommes bien en avance sur nos objectifs.


il y a 10 ans. Idem pour l’augmenta- tion de la hauteur libre. Nous avons anticipé ce


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SCMag : Lancer en blanc, a priori un bâtiment plus standardisé, n’est-ce pas un choix antagoniste avec la tendance des utilisateurs à exiger plus de « personnalisation » ? F.R. : La profondeur, la hauteur libre, les équipe- ments de sécurité sont des éléments assez stan- dards. D’autres évoluent. Par exemple, les utili- sateurs sont demandeurs d’un nombre de portes de quai plus important. Nous construisons donc actuellement nos entrepôts avec un ratio d’une porte de quai par 600 m2 1.000 m2


de surface, contre


besoin à l’Isle d’Abeau. Au Havre, nous avons également prévu dès le départ des aires de stoc- kage extérieur pour conteneurs (2.000 m2


). Les


demandes de mezzanines peuvent s’ajouter après coup. S’agissant des produits spécifiques (aéro- sols, inflammables, etc.), nos bâtiments sont à présent tous dotés de ces autorisations pour être en mesure de répondre à quasiment tout type de demande. Nous ne pouvons pas tout anticiper mais sommes capables d’adapter les bâtiments pour faire en sorte de répondre à des besoins spécifiques.


SCMag : Prévoyez-vous de lancer d’autres projets en blanc à court ou moyen terme ? F.R. : Nous envisageons de lancer une troisième tranche au Havre l’année prochaine. Nous y songeons aussi à Paris et de nouveau à Lyon. Il faudra faire preuve de prudence en région pari- sienne où le niveau d’offre est disparate selon les secteurs. Le marché de la région Sud-Est pré- sente en revanche des caractéristiques peu pro- pices à un investissement en blanc.


SCMag : Croyez-vous à un effet « boule de neige » du blanc sur le marché ? F.R. : Si la demande venait à évoluer plus favo- rablement que celle constatée les 3-4 dernières années, nous pourrions assister au développe- ment de projets en blanc en région parisienne. Le secteur logistique est plus attractif pour les inves- tisseurs. Faire du blanc pour eux est une façon d’investir dans du neuf aux dernières normes. S’agissant de la région lyonnaise, ce type d’opé- ration restera très limité en raison du manque de foncier. Il est probable que nous assistions à d’autres opérations au Havre, par effet de mimé- tisme. Néanmoins, je crois que les développe- ments en blanc resteront dans des proportions mesurées en raison d’une demande modeste et d’une plus grande prudence des acteurs (inves- tisseurs, banques, promoteurs) depuis la crise. Nous n’assisterons pas à court ou moyen terme à une vague de blanc similaire à celle des années 2005-2007.  PROPOS RECUEILLIS PAR BRUNO SIGUICHE


©PROLOGIS


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