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2012年3月| www.opp.org.uk 作者:Jeff Mayes 聚焦加拿大


在市郊化出现之前加拿大人普遍都拥有自己的村舍,他们常常会购买或租赁一个湖边 村舍作为逃避市区的避难所。然而时至今日,当代的加拿大人更倾向于在美国 阳光充足的南部地区购买度假居所。作为仲量联行加拿大拉萨尔代理副总裁的 OPP专栏作家Jeff Mayes开启新的专栏,向我们解读这一广阔的经济动态。


近年来加拿大的经济一直保持着良好 的发展状况,没有债务压力,持续增 长的国内生产总值,丰富的矿产森林 等自然资源。加拿大的房价也一直处 于持续增长的状况。但是由于加拿大 国内的房价越来越高涨,加拿大人将 眼光投向美国市场。


虽然加拿大对度假居所有相当大 的需求,但是加拿大人对房地产所 有权和房地产的投资却并不十分热 衷。据2006年的全国人口普查数据显 示,68.4%的加拿大人拥有自己的房 产,其余的31.2%的人口都在租赁房 屋。将农舍式的小别墅作为度假居所 时至今日在加拿大依然是流行风尚。 这样的度假居所社区遍布在整个国 家,其中大多数紧邻几个主要的城市 地区,如多伦多、温哥华、蒙特利尔 和大西洋区。 1995年至2005年之间加拿大的房 价增长缓慢且平稳。正是由于房价的 缓慢增长,投资商对新的房地产投资 并不十分热衷,新的房屋拥有者也 没有更多的钱去购买第二套住房。即 使到现在,加拿大虽然拥有超低的利 率,但是其房价的增长和更高的首付 要求使得在加拿大购买第二套房屋更 加困难。


成本的不断增长同样阻碍了房地产 投资市场的发展,因为房屋的租金并 不能带来预期的回报。近来将近半数 的加拿大人购买第二套房屋只是为了 改善生活方式而不是以投资为目的。


加拿大人成为最后的雪鸟


现在加拿大人纷纷将眼光投向南方选 择更便宜的地产,他们逃离加拿大寒 冷的冬天,去南方寻找更温和的天 气,成为最后的雪鸟。


对富有的加拿大人来讲,加勒比 海、墨西哥和多米尼加共和国都很受 欢迎,同时美国依旧是加拿大人海外 购买的首选,尤其是对东部的加拿大 人而言,他们对美国的弗罗里达州趋 之若鹜。加拿大人的“南迁”已经成为 普遍现象,在弗罗里达州的好莱坞, 加拿大社区已经成为当地经济的一 个不可或缺的部分,在这里的餐厅里 经常会发现会播放加拿大曲棍球的比


赛,加拿大社区里甚至有为来自魁北 克的移民提供的法语报纸。 除了好莱坞以外,弗罗里达州的 坦帕市、迈阿密、劳德代尔堡等地也 同样吸引了许多来自加拿大的买家。 每年都有310万加拿大人来弗罗里达 州观光,因此加拿大人选择在弗罗里 达州购买房产就并不令人惊奇了。 最近美国经济的不景气也重创了 弗罗里达的房地产市场,因此使加拿 大人获得了更高的购买能力。在2010 年,在弗罗里达州的房地产买家中有 10%都来自加拿大,他们买房的总价 值达21亿美元,其中89%都是现金支 付。在2011年,加拿大人在弗罗里达


和德克萨斯州也是加拿大西部地区人 民选作度假居所的青睐对象。 加拿大西部地区人民比东部地区 的人民更趋向于购买第二居所。根据 蒙特利尔银行的一项调查结果显示, 在加拿大西部地区的亚伯达省和不列 颠哥伦比亚省,将近三分之一的居民 有兴趣在美国购买房地产。


精明的买家


加拿大人在花钱购买度假居所时通 常表现的很精明。几乎三分之二的 买家花费不租20万美元来购买弗罗里 达地区的房地产,平均价位在15.2万 美元。与其他购买美国地产的海外买


“加拿大人选择购买低价房屋,他们 大约花费$137,000购买别墅 ,花费 $91,000 购买公寓房间”


购买了更多地产,价值总额达50亿美 元,在弗罗里达州的所有的非驻留居 民交易中占39%。在这一年加拿大人 在弗罗里达州的国际买家中占据最大 的份额。弗罗里达州深受加拿大东部 地区人民的欢迎,而加拿大西部地区 的人民的最爱则是阳光更加充裕的亚 利桑那州。


亚利桑那州拥有高温的气候,在 美国阳光地带中其房价又最低,因此 亚利桑那州成为加拿大人争先选择的 黄金地带。除此之外,加利福尼亚州


家相比,加拿大人更倾向于购买价位 低廉的地产,购买独立住宅大约花费 12.7万美元,公寓则花费9.1万美元。 他们在房屋的位置和房屋类型方 面也是有选择的,大多数加拿大的买 家都愿意选择公寓,位置则倾向于选 择度假村。大多数加拿大人对出售他 们的度假居所都不感兴趣,而是拥有 长期打算,比如作为家人和朋友的度 假地,或者作为投资,也有一部分将 其作为退休之后的住处。


加拿大人很青睐选择美国作为其


提示:Jeff Mayes 是仲量联 行加拿大拉萨尔代理的副总 裁,现居于蒙特利尔。联系电 话:+1 514 667 5651. 邮箱地 址:jeff .mayes@am.jll.com. 网址:www.joneslanglasalle.ca.


度假居所,如今美国的大打折扣的房 价和疲软的美元汇率则更加驱使加拿 大人购买美国的地产。 美国的房价自2005年以来有大约


20%的降幅,同一时期加币又有所升 值,这些使得美国的平均房价下降了 三成多,使其成为十年来最低的房 价。疲软的美元汇率使得加拿大人在 美国的生活费和装修费都更加便宜。


关注税收


筹措资金是加拿大海外购房时所面临 的最大的问题。即使是付过大额首付 款的贷款买家也同样面临着这一问 题。大多数买家会以现金全额支付或 者用他们的主要居所重新安排按揭。 收入和遗产税也是让加拿大人困 扰的一个问题。如果在一个纳税年度 内,加拿大人在美国居住的时间不超 过121天,那么他就不需要交纳美国 的个人所得税,但是如果他们在美国 居住的时间超过了121天,那么他就 要同时交纳加拿大和美国两个国家的 个人所得税。


如果他们将其在美国的度假居所出 租的话,又必须向美国的税收部门美 国国内收入署交纳其所得租金的30% 作为代扣税。如果加拿大人想将其在 美国的房子出售,他们要将交纳10% 的全部销售额作为代扣税,不过目前 他们可以采取某种方式避免交纳这项 税款。美国各州征收的地产税有所不 同,个别州对来自海外的房主征收高 额的地产税。


雪鸟| 带着枫叶移居到美国阳光充足的佛罗里达和亚利桑那


强势的加元和良好的经济环境都 对加拿大的买家十分有利。美国将成 为他们购买第二套住房的首选。 加拿大人放弃国内的村舍而选择迁 徙南方时,他们必须做好全面的调 查,弄清美国的房产的相关法律和 税收。


商业报道


加拿大商业视角 | 23


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