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PROFESIONALIZACIÓN


Recuerda cómo hace una década un grupo de 10 ó 15 venezolanos asistieron a la Conferencia de Las Américas en Miami, y a partir de allí la mayoría ha continuado su formación. Además, Cavececo se ha preocupado por desarrollar programas educativos donde participaron activamente entre otros Miguel Chacón y Andrés Reyes Polanco que han dado resultados importantes en la gestión de quienes por diversos motivos no pueden recibir formación en el exterior.


Actualmente varios centros comerciales venezolanos están en capacidad de competir internacionalmente. De hecho, “Venezuela tiene dos premios internacionales, al Sambil San Cristóbal y al Sambil Barquisimeto por su diseño, y el Centro San Ignacio tiene una mención en marketing por el programa de Arte en la Calle”.


“Creo que en todas las áreas los centros comerciales venezolanos no tienen absolutamente nada que envidiarle a ningún otro en cualquier parte del mundo. Es más, considero que en varios aspectos marcan pauta y están a la cabeza de las tendencias actuales”.


Se refiere particularmente, sin dejar de valorar a otros, a los centros desarrollados por el FVI donde el profesionalismo y la toma de decisiones acertadas han permitido un posicionamiento importante en el mercado venezolano.


El especialista explica que debido a la carencia y costos de grandes extensiones de terreno en el país, se diseñan centros comerciales cada vez más verticales. “Esto plantea una reformulación del tenant mix, con ausencia de las grandes anclas tradicionales, más bien con anclas conceptuales que den carácter de entretenimiento a la experiencia de compra completa”.


En este sentido cita los casos de los centros comerciales del Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI). “El Centro San Ignacio tiene 6 pisos, El Tolón Fashion Mall 7, el Paseo El Hatillo 6, y el volumen de tráfico de los niveles superiores es mejor que en


los inferiores, lo cual significa un diseño del tenant mix muy bien pensado”.


Ejemplo de ello es el ya famoso piso 5 de El Tolón Fashion Mall, con conceptos de comida gourmet y espacios de arte, tan exitoso que ha sido replicado en otros mall. Igualmente recuerda el caso del Centro San Ignacio, que después de desarrollar estrategias de posicionamiento de mercado, se logró un tráfico importante de consumidores que lo han convertido en su lugar de diversión y compras favorito de un target exigente.


ADAPTACIÓN A LAS NORMAS


Comentando acerca de los cambios de paradigmas ocurridos en esta década, Castro Frías señala las diferencias surgidas en cuanto a los términos de los modelos de contratos, “cuando comenzaron a comercializarse los espacios, se planteaban normas operativas como el horario extendido los 365 días del año y la obligatoriedad de abrir y cerrar a las horas señaladas. Actualmente eso ya no es puesto en discusión, son cláusulas que están plenamente incorporadas”. A eso se le agrega, “el tema de los porcentajes de las ventas como parte del canon de arrendamiento. No todos los comercios son susceptibles de este tipo de contrato, por ejemplo, a los promotores les encantaría cobrar esos porcentajes a los bancos, pero no es posible, por lo cual se opta por un arrendamiento fijo con base en los promedios que están obteniendo en los otros comercios”.


UNA MIRADA AL FUTURO


En torno a las nuevas tendencias que se desarrollarán en la región latinoamericana señala, “a diferencia de lo que cree mucha gente las emisiones de carbono que afectan el ambiente, más que de los automóviles proviene de las edificaciones. Las construcciones de los próximos centros comerciales deben ser sustentables desde el punto de vista ecológico en relación con el ambiente, el ahorro de energía, con tecnologías que tiendan a evitar los efectos del calentamiento global. En ese sentido ya hay programas de certificación


internacionales y Estados Unidos está marcando pauta en clasificar las edificaciones como sostenibles ambientalmente”.


Desde el punto de vista financiero señala “a corto plazo, en términos de inversiones en Latino América se estima que en los próximos 2 ó 3 años, los grandes fondos de inversión y grandes compañías operadoras de centros comerciales provenientes de Estados Unidos y Europa invertirán en la zona capitales por el orden de los 2.500 a 3 mil millones de dólares. Argentina está mirando hacia el norte de la región y Brasil, a su vez, presta mucha atención a lo que ocurre en Colombia y Perú”.


UN SECTOR PERFECTIBLE


“Creo que todavía falta mucho por hacer. Uno lo detecta en muchos proyectos que evidentemente deben ser mejorados”.


Sin embargo, agrega,”creo que el principal aprendizaje de la industria ha sido entender que es un negocio a largo plazo y, a diferencia de los desarrollos inmobiliarios, tienen relación directa con los mercados, con los consumidores. De ahí surge el concepto de tenant mix y la respuesta oportuna al público y sus expectativas y necesidades, que además cada día cambian con mayor velocidad”.


“Al pasar hacia una industria a largo plazo, las inversiones tienen otra connotación y se van a valorizar en el tiempo con una serie de opciones o acciones. El estudio de mercadeo, el tenant mix y la operación del centro comercial debe estar en función de los análisis financieros del modelo de negocio. Ese transitar es importante y no todas las empresas que hoy tenemos lo realizan”.


Finalmente advierte “no hay un modelo ideal de centro comercial que se pueda aplicar a otro, porque cada uno de ellos tiene sus propias especificidades en cuanto a tamaño, ubicación, diseño, destino o mercado y esa es tal vez una de las razones por las cuales los premios de diseño comercial son de diferentes categorías”.


68 TOP SHOPPING CENTERS


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